Делюсь своим опытом. Никакой абстрактной информации — только то, что я лично проверил на практике.
Этап 1. Первый контакт и проверка кандидатов
Размещаю объявление, начинают поступать звонки от потенциальных арендаторов. На просмотр приходит, к примеру, семейная пара. Если после общения и осмотра помещения они выражают предварительное согласие — я приступаю к подготовке договора.
Однако перед этим я прошу их отправить мне копии паспорта (лицевая сторона и страница с регистрацией). В ответ, как правило, отправляю скан своего документа. Вы полагаете, что эти данные нужны исключительно для заполнения договора? На самом деле нет.
Я проверяю претендентов всеми доступными методами, по всем открытым базам и ресурсам — точно так же, как я анализирую продавцов недвижимости. Если я нахожу информацию о судебных разбирательствах или делах о взыскании задолженностей по кредитам — с высокой долей вероятности я отказываю таким людям. Но предварительно я уточняю, с чем именно были связаны эти иски и долги.
Этап 2. Составляем договор аренды
Если проверка прошла успешно, я начинаю формировать текст соглашения. Привожу ключевые пункты.
1. Расторжение договора
Прописываю условие: при досрочном расторжении по инициативе нанимателя (например, в первые полгода) обеспечительный платеж (так называемый депозит, равный плате за один месяц) не подлежит возврату.
Важный аспект: если арендатор внес плату за месяц 1-го числа, а спустя 10 дней принимает решение выехать — средства за оставшиеся 20 суток не возвращаются. Он может спокойно прожить эти 20 дней и затем освободить квартиру.
Со своей стороны, как арендодатель, я добавляю пункт об обязанности предупредить о выселении за 30 дней без каких-либо штрафных санкций.
Договор я заключаю на 11 месяцев без автоматического продления. По истечении этого срока, если все устраивает обе стороны, мы подписываем новый документ.
2. Проверки и переписка
Прописываю свое право на осмотр квартиры раз в месяц по предварительному согласованию времени. Наниматель обязан обеспечить доступ. В случае отказа я имею право на досрочное расторжение без возврата обеспечительного взноса. На практике я прихожу лично только в первый месяц, а затем проверяю состояние удаленно, используя видеозвонок. Это актуально, конечно, только если арендаторы не вызывают никаких подозрений.
Важно: в договоре указываю, что переписка по электронной почте и в мессенджерах признается официальной и юридически значимой. Фиксирую адреса электронной почты и номера телефонов. Датой получения сообщения считается дата его отправки с моей стороны. Технические неполадки у нанимателя — это не моя ответственность (что также отражается в соглашении).
3. Состав проживающих и субаренда
Указываю полные имена всех, кто будет жить в квартире, и ввожу прямой запрет на сдачу жилья в субаренду.
4. Что под запретом
Четко прописываю: никаких сигарет, курительных смесей, кальянов. Животные также не допускаются. Запрещено шуметь и беспокоить соседей.
Обязательно проговариваю это устно: если я почувствую запах табака, кальяна или поступят жалобы от соседей на шум — это будет основанием для прекращения договора. У меня был случай, когда квартира пропиталась стойким запахом курительных смесей.
Обязательно проговаривайте все пункты контракта вслух, так как арендаторы часто не читают документ целиком, что впоследствии приводит к спорам.
5. Финансовые вопросы
Устанавливаю строгую дату оплаты (например, не интервал "с 1 по 5", а конкретно "1-го числа"), указываю номера счетов. Предусматриваю штраф за каждый день просрочки, допустим, 1000 рублей. Также оговариваю право на расторжение при неоднократных задержках платежа.
Прописываю, кто оплачивает коммунальные услуги, вывоз мусора и интернет. Я лично отправляю нанимателю квитанции, он переводит мне деньги, после чего я сам произвожу оплату.
Этап 3. Самозанятость и налоги
Регистрируюсь как самозанятый через приложение "Мой налог" (это занимает буквально пару минут) и уплачиваю налог по ставке 4%. Для чего это нужно?
Не только ради соблюдения закона. Это необходимо, чтобы в случае возникновения спора, порчи имущества или судебного разбирательства у меня был официально оформленный договор и подтверждение уплаты налогов. В противном случае факт нелегальной аренды могут использовать против меня — в том числе сами жильцы. Будьте внимательны.
