Меня всегда настораживают громкие цифры, которые кочуют из одного исследования в другое. Особенно когда речь заходит о таком фундаментальном для любого человека вопросе, как крыша над головой. В какой-то момент я решила разобраться, сколько же россиян на самом деле живут в собственном жилье, а сколько вынуждены снимать. Оказалось, что ответ на этот вопрос похож на попытку заглянуть в тёмную комнату через замочную скважину: что-то видно, но общей картины не разобрать.
В информационном пространстве регулярно всплывают два противоположных тезиса. Первый, базирующийся на данных государственной статистики, утверждает, что уровень домовладения в стране зашкаливает за 90%. Второй, опирающийся на отдельные социологические опросы, рисует иную реальность, где доля арендаторов может достигать четверти населения. Парадокс заключается в том, что оба утверждения могут быть одновременно и правдивыми, и глубоко ошибочными. Всё зависит от того, какой критерий мы закладываем в само понятие «собственник».
Магия больших чисел от Росстата
Если оперировать сухими цифрами из реестров, то картина действительно выглядит впечатляюще. Агентство TradingEconomics, основываясь на данных Росстата, зафиксировало к 2023 году показатель домовладения на уровне примерно 92,6%. С точки зрения закона здесь не к чему придраться. Собственник — это лицо, чьё право зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Механизм учёта прост и безжалостен: он суммирует всё подряд, не вдаваясь в жизненные обстоятельства владельца.
В этот гигантский статистический котёл попадают не только квартиры, в которых люди живут годами, но и доли, доставшиеся по наследству от дальних родственников. Учитываются комнаты в коммуналках, пустующие деревенские дома, доставшиеся от бабушек, и даже дачные участки, если они оформлены как жилые строения с правом постоянного проживания. Получается, что формально собственником может считаться человек, который никогда не жил и не планирует жить в принадлежащей ему недвижимости. Его реальное место обитания — съёмная квартира, но для статистики он уже «решённый жилищный вопрос». Я считаю такой подход лукавым, ведь он создаёт иллюзию тотального благополучия, маскируя реальную потребность людей в аренде.
Европейский подход и отрезвляющая реальность
Если мы на секунду представим, что к российской действительности применили бы более строгую европейскую методологию, цифры мгновенно рухнули бы вниз. Там во главу угла ставят не номинальное наличие записи в реестре, а фактическое положение дел. Ключевыми становятся критерии постоянного проживания и, что гораздо важнее, полного единоличного распоряжения недвижимостью без оглядки на третьих лиц. Исключение делается только для супруга или супруги, но не для родителей, совершеннолетних детей, братьев или сестёр, прописанных на тех же квадратных метрах.
При таком раскладе от 92,6% не остаётся и следа. Теоретические выкладки показывают, что доля тех, кого можно назвать независимым собственником по западным меркам, сжимается примерно до 40%. Это колоссальная разница, которая меняет всё восприятие рынка жилья. Огромное количество людей, особенно молодёжи, живут в квартирах, принадлежащих старшему поколению. Формально у них есть крыша над головой, но распоряжаться этой недвижимостью они не могут: ни продать, ни сдать, ни заложить без согласия родственников. Это состояние я бы назвала «серой зоной собственности», которая не даёт ни свободы, ни мобильности, присущей настоящему владению.
Ошибка выборки в исследованиях ВШЭ
В попытках нащупать истину аналитики часто обращаются к опросам общественного мнения. Одним из самых цитируемых стало исследование Центра социальных исследований и технологических инноваций факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ. Цифры, которые они получили, выглядят солидно: 87% респондентов заявили, что владеют собственным жильём, 10% честно признались в аренде, и ещё 2% проживают в служебных или социальных квартирах. Звучит убедительно, пока не начинаешь вникать в методологию.
Меня, как человека, привыкшего доверять цифрам, смутил масштаб выборки. Телефонный опрос охватил всего лишь около 2 200 человек по всей стране, плюс дополнительную тысячу по Москве. Когда речь идёт о населении в 140 миллионов, такая горстка респондентов составляет ничтожные 0,0015%. Это статистическая погрешность, а не репрезентативная выборка. По всем канонам социологии, чтобы получить более-менее достоверный срез, необходимо опрашивать хотя бы десятую долю процента населения. Поэтому возводить результаты этого исследования в абсолют и транслировать их как истину в последней инстанции, на мой взгляд, просто некорректно. Это всё равно что судить о вкусе огромного торта, лизнув крем с кончика ножа.
Голос рынка или ещё одно заблуждение
Параллельно существуют альтернативные данные, которые рисуют совсем другую картину. Например, исследование Level Group, на которое часто ссылаются крупные издания, опросило порядка полутора тысяч россиян и выдало сенсационный результат: каждый четвёртый живёт в съёмной квартире. 26% — это уже не маргинальная группа, а значимая часть общества. Казалось бы, вот оно, опровержение мифа о поголовной собственности. Но и здесь дьявол кроется в деталях.
Полторы тысячи анкет — это всё ещё капля в море. Выборка слишком мала, чтобы экстраполировать выводы на всю страну с её географическими, культурными и экономическими разрывами. В Москве или Санкт-Петербурге доля арендаторов может быть значительно выше, чем в глубинке, где рынок аренды почти отсутствует, а люди живут в собственных домах просто потому, что снимать негде и не у кого. Усреднение этих показателей без сложного многофакторного анализа порождает скорее информационный шум, чем полезное знание. Я склоняюсь к мысли, что оба опроса — и от ВШЭ, и от Level Group — лишь игрушки для журналистов, а не серьёзные инструменты для понимания реальности.
Теневой сектор как главный враг статистики
Но самое интересное начинается тогда, когда мы вспоминаем о существовании гигантского невидимого рынка. По данным Института жилищного развития ДОМ.РФ, которые публиковал РБК, до 95% всех сделок по аренде недвижимости в России находятся в теневом секторе. Девяносто пять процентов! Это означает, что подавляющее большинство арендаторов живут без официального договора, а собственники не декларируют доходы и не платят налоги.
Этот факт ставит жирный крест на любой попытке объективного подсчёта. Представьте себе ситуацию: звонит незнакомый человек, представляется социологом и спрашивает, снимаете ли вы жильё. Если у вас нет договора, если вы передаёте деньги из рук в руки и боитесь, что информация утечёт в налоговую, разве вы скажете правду? Конечно, нет. Вы скажете, что живёте у родственников или что это ваша собственная квартира. Механизм опроса даёт фатальный сбой именно в самый важный момент. Респондент врёт не потому, что хочет обмануть исследователя, а потому что инстинкт самосохранения оказывается сильнее научного интереса. Поэтому я убеждена, что все существующие сегодня цифры — это лишь верхушка айсберга, а его подводная часть, состоящая из миллионов людей, просто невидима для официальных методик. Истинное количество тех, кто вынужден решать квартирный вопрос с помощью серой аренды, останется загадкой до тех пор, пока государство не создаст понятную, безопасную и, что немаловажно, выгодную систему для обеих сторон. А пока этого не произошло, мы можем лишь гадать, глядя на противоречивые графики и бесконечно спорить о том, кто же прав: те, кто видит 10% арендаторов, или те, кто настаивает на 25%.
В этом контексте становится особенно актуальным вопрос о том, как грамотно распоряжаться своими финансами при выборе стратегии жилья. Ведь решение арендовать или покупать недвижимость сегодня требует куда более тщательного анализа, чем просто сравнение ежемесячных платежей.
