Пятнадцать лет я наблюдаю за рынком коммерческой недвижимости Петербурга, и картина, которая разворачивается сейчас, для меня абсолютно нова. Я не припомню такого количества объявлений об аренде и такого числа пустующих помещений во всех районах города. Каждый день, проезжая по привычным маршрутам, я вижу эти безмолвные витрины, и они рассказывают историю фундаментальных перемен. Конечно, многие из закрывшихся проектов изначально были обречены, не имея под собой реальной бизнес-модели. Но их исчезновение — лишь часть огромной трансформации, которая перекраивает городскую среду.
Глядя на бывший магазин у метро «Петроградская», который теперь используется как склад, я осознаю, что мы имеем дело не с временным спадом, а с новой реальностью. Раньше помещения такого формата были нарасхват, а теперь они месяцами, а то и годами ждут своего арендатора. Это заставляет задуматься: кто вообще будет занимать эту массу высвобождающихся площадей? Вопрос звучит остро, потому что мои прогнозы на осень совсем не утешительны. Я уверен, что количество предложений на рынке аренды вырастет еще сильнее, и вот почему.
Затишье перед осенним штормом: почему общепит не выживет
Сейчас летний сезон еще поддерживает многих игроков на плаву. Я смотрю на заведения общепита и понимаю, что туристический поток — это их кислородная подушка. Город наполнен людьми, готовыми тратить деньги на впечатления, ужины на верандах и быстрые перекусы. Но что произойдет, когда схлынет этот поток? Осенью, когда туристы разъедутся, а петербуржцы вернутся к более экономному режиму, для многих кафе и ресторанов наступит момент истины. Я прогнозирую волну закрытий, которая неизбежно выбросит на рынок новую порцию свободных помещений. Выживут только сильнейшие, те, кто смог создать уникальное предложение или жестко оптимизировал затраты. Остальные пополнят ряды пустующих витрин, и это, к сожалению, закономерный процесс очищения рынка от нежизнеспособных концепций.
Кто не придет на смену: конец эпохи экстенсивного роста
Раньше свято место пусто не бывало. На смену одним приходили другие, и витрины не пустовали подолгу. Сегодня я вижу, что традиционные кандидаты на освободившиеся площади уже не могут или не хотят занимать эти пространства. Взять, к примеру, розничную торговлю. Эпоха, когда даже федеральные гиганты агрессивно наращивали количество точек, безвозвратно ушла. Рынок насыщен, и я убежден, что сейчас сетям хватает существующих магазинов. Открывать новые, рискуя каннибализировать собственную аудиторию, никто не стремится.
Другая категория, которая долгое время была драйвером заполнения площадей — пункты выдачи заказов маркетплейсов. Казалось бы, вот они, идеальные арендаторы. Но и здесь потенциал исчерпан. Я наблюдаю, что их количество уже достигло пика и в ближайшее время мы увидим обратную тенденцию. Фокус сместится с количества на качество сервиса и операционную эффективность. Начнется эра мультибрендовых ПВЗ, что приведет к закрытию множества мелких, нерентабельных точек. Им новые помещения будут просто не нужны, скорее, они сами начнут освобождать уже занятые.
Ловушка дешевого общепита и неочевидный кандидат
Можно было бы предположить, что на фоне снижения доходов населения расцветут бюджетные столовые и бистро. Однако я вижу, что этот сегмент методично уничтожается с двух сторон. С одной стороны — это агрессивная экспансия крупных торговых сетей с их отделами готовой еды, с другой — вездесущая доставка. Даже самая демократичная столовая, особенно если она не является частью крупной сети, в современных условиях вряд ли сможет генерировать достаточную прибыль. Экономика таких проектов просто не сходится, и они, увы, не станут спасителями для арендодателей.
В этом ландшафте всеобщего сжатия я вижу лишь одного игрока, для которого ситуация складывается почти идеально — это сеть жестких дискаунтеров «Чижик». Для них текущий рынок коммерческой недвижимости Петербурга — это настоящее приглашение к экспансии. Кажется, сама конъюнктура говорит: «Заходите, гости дорогие!». Однако, по моим наблюдениям, они пока не спешат с масштабным выходом в город, и, вероятно, у них есть на то свои стратегические нюансы. Тем не менее, это единственный формат, который мог бы абсорбировать значительную часть освободившихся площадей.
Цифры и факты: спокойствие перед бурей
Если обратиться к сухим цифрам, то они, на первый взгляд, не рисуют катастрофической картины. По данным аналитиков NF Group, за первую половину 2026 года на основных торговых коридорах города произошло 205 открытий против 233 закрытий. Для сравнения, в прошлом году динамика была более активной: 269 открытий и 296 закрытий. Средний уровень вакантности составляет 7,5%. Эксперты, например, Анна Лапченко, директор департамента торговой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, называют эту вакантность довольно спокойной, даже меньшей, чем в пандемийные времена. Действительно, ротация замедлилась на 5,5%, и поиск нового арендатора теперь занимает у собственников больше времени. Интересно, что серьезный рост открытий показали аптеки, что, впрочем, является отдельным индикатором потребительского спроса.
Однако я склонен смотреть на эти данные как на затишье перед бурей. Статистика первого полугодия еще не отражает того осеннего спада, который я предвижу. Это как смотреть на спокойное море, зная, что на горизонте собираются тучи. Фундаментальные изменения налицо: меняются потребительские привычки, бизнес-модели и сама структура спроса на коммерческую недвижимость. И то, что мы видим сейчас — лишь начало большой перестройки городского коммерческого ландшафта, результаты которой нам всем еще предстоит ощутить в полной мере.
