Когда речь заходит о покупке квартиры не для собственного проживания, а для стабильного пассивного дохода, передо мной всегда встает один и тот же вопрос: где именно эта затея окажется наиболее оправданной? Ведь очевидно, что высокая арендная ставка сама по себе еще не гарантирует удачного вложения. Гораздо важнее понимать, как соотносится цена квадратного метра с тем, сколько реально можно выручить за сдачу жилья, и насколько вообще востребована долгосрочная аренда в конкретном городе.
Именно поэтому я с особым интересом изучила свежее исследование, подготовленное аналитиками двух крупных сервисов недвижимости. Они попытались свести воедино несколько ключевых факторов и вывести некий интегральный показатель привлекательности российских мегаполисов и курортных городов для частного инвестора. Мне такой подход кажется куда более честным, чем простое сравнение доходности, потому что он учитывает и динамику цен, и текущий уровень спроса.
Как устроен расчет привлекательности
Чтобы не быть голословной, сразу поясню, из чего складывался итоговый индекс. Авторы исследования взяли четыре основных параметра. Наибольший вес — 40% — получила потенциальная доходность от сдачи квартиры в долгосрочную аренду. Это логично: ради этого, собственно, и затевается покупка. Четверть итоговой оценки заняла динамика стоимости квадратного метра, ведь инвестору важно понимать, растет ли актив в цене или, наоборот, дешевеет. Еще 20% отвели медианной стоимости самой квартиры — чем она ниже при прочих равных, тем доступнее вход в инвестицию. Оставшиеся 15% пришлись на уровень спроса на долгосрочную аренду: если снимать жилье в городе не принято или предложение сильно опережает запросы, даже высокая ставка не спасет от простоя.
Все показатели переводились в баллы по единой шкале, после чего суммировались в общий индекс. Сравнивались данные первого полугодия 2026 года с аналогичным периодом 2025-го. Охват получился широким — все города-миллионники и значимые курортные центры страны.
Вторичный рынок: неожиданный лидер
Если говорить о покупке готового жилья для последующей сдачи, то здесь меня, признаться, удивил результат. На первом месте оказался Новосибирск с индексом 72,84. Казалось бы, сибирский мегаполис не ассоциируется с высокими арендными доходами, однако цифры говорят сами за себя. Медианная стоимость квартиры здесь составляет 6,5 млн рублей, а сдать ее можно за 35 тысяч рублей в месяц. Потенциальная доходность достигает 6,49% годовых — это лучший показатель среди всей первой десятки.
Следом расположился Екатеринбург с индексом 72,36. Интересно, что при цене квартиры в 6,8 млн рублей аренда здесь чуть ниже новосибирской — 33,1 тысячи рублей в месяц, а доходность составляет 5,85%. При этом у Волгограда, занявшего четвертую строчку, доходность выше — 5,91%. Это наглядно показывает, что итоговая позиция зависит не только от процента доходности, но и от других факторов, в частности от динамики цен и спроса. В Екатеринбурге эти параметры оказались более весомыми.
Третье место заняла Пермь с индексом 70,75. Медианная цена квартиры там около 6,3 млн рублей, а потенциальная доходность аренды — 5,63% годовых. Любопытно, что в десятку лидеров по вторичке попал только один курортный город — Калининград. Москва и Санкт-Петербург в этот список вовсе не вошли, что, на мой взгляд, объясняется слишком высоким порогом входа при не столь впечатляющей арендной доходности.
Новостройки: другая география выгоды
Ситуация с первичным рынком выглядит совершенно иначе. Здесь лидером стал Ростов-на-Дону с индексом 75,49 — это даже выше, чем у новосибирского лидера по вторичке. Причина, как поясняют аналитики, кроется в относительно доступной стоимости квартир в новостройках и стабильном спросе на аренду. Медианная цена первичного жилья в донской столице — 8,4 млн рублей, а сдавать его можно за 30 тысяч рублей в месяц. При этом доходность составляет лишь 4,3%, что ниже, чем у шести других городов из топ-10. То есть лидерство Ростова-на-Дону обеспечили именно доступность покупки и востребованность аренды, а не процентная ставка.
На второй строчке — Калининград с индексом 69,22. Это единственный курортный город в обеих десятках. Квартира в новостройке здесь стоит в среднем 8 млн рублей, а доходность аренды достигает 5,27% годовых. Третье место у Волгограда с индексом 66,46. Этот город традиционно славится самыми низкими ценами на первичное жилье среди миллионников — медианная стоимость квартиры составляет 5,7 млн рублей. При этом потенциальная доходность от сдачи в аренду здесь самая высокая в десятке — 5,3%.
Отдельно стоит отметить, что в рейтинг новостроек вошел Санкт-Петербург, занявший четвертое место с индексом 65,61. Однако его потенциальная доходность от сдачи первичного жилья в аренду оказалась самой низкой среди всех участников топ-10 — всего 3,53% годовых. Москва же не попала и в этот список. К слову, если рассматривать жилье не только как инвестиционный актив, но и как пространство для комфортной жизни, стоит обратить внимание на эргономику загородного дома, где качество среды напрямую влияет на ликвидность объекта.
Важное уточнение от экспертов
Мне показалось очень важным замечание руководителя одного из сервисов недвижимости. Он подчеркнул, что индекс отражает ситуацию лишь на уровне города в целом. В расчет уже заложены медианная стоимость жилья, спрос на аренду и потенциальная доходность, однако каждая конкретная квартира — это отдельный инвестиционный кейс. Даже в городе-лидере можно найти откровенно неудачный вариант для сдачи, а в аутсайдере рейтинга — наоборот, очень выгодное предложение. На итоговый результат влияют десятки нюансов, которые не видны в усредненных цифрах: район, транспортная доступность, состояние дома, планировка и даже этаж.
К середине 2026 года, по данным аналитиков, спрос на аренду жилья в России достиг трехлетнего максимума. На фоне превышения спроса над предложением стоимость аренды закономерно выросла. Это значит, что потенциал для инвесторов сохраняется, но выбирать объект нужно гораздо более прицельно, чем просто ориентируясь на город из верхних строчек рейтинга.
