Когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, большинство представляет себе простую схему: купил квартиру в новостройке, повесил объявление и сидишь считаешь ежемесячную прибыль. Звучит заманчиво, особенно если есть свободные деньги и не хочется разбираться в сложных инструментах. Но реальность иногда преподносит сюрпризы, которые невозможно предугадать, если смотреть на ситуацию только со стороны покупателя. История, о которой хочу рассказать, хорошо иллюстрирует, как набор вполне разумных решений может обернуться полугодом тишины и ощутимой потерей дохода.
Однажды ко мне обратилась женщина по имени Ирина. Ей 52 года, она приобрела двухкомнатную квартиру с отделкой от застройщика за 24 миллиона рублей. План был предельно ясен: деньги со вклада переложить в бетон, дом уже сдан, ремонт делать не нужно — остаётся только разместить объявление и получать арендные платежи. Ирина заранее оформила самозанятость, чтобы минимизировать налоги, и это было грамотным шагом. Она рассчитывала, что хорошая локация и новый дом сделают своё дело, а квартира найдёт жильца практически сама. Но прошло пять месяцев, показы случались, а договор так и не был подписан. Почти за полгода — ноль дохода и около 700 тысяч рублей недополученной аренды, если считать по ставке, на которую она ориентировалась.
Многие боятся именно такой ситуации: вложил деньги в квартиру, закрыл вклад, а сдать не можешь. Каждый месяц простоя — это минус сто тысяч, и никто не объясняет, что именно не так. Ирина пришла ко мне с вопросом «что не так с квартирой». Но с самой квартирой всё было в порядке. Хороший дом, нормальный район, свежая отделка. Проблема скрывалась в пяти решениях, принятых ещё до покупки. Каждое по отдельности выглядело разумным, но вместе они создали ловушку, из которой пришлось выбираться несколько месяцев.
Отделка от застройщика — палка о двух концах
Первое, что казалось очевидным плюсом, — покупка квартиры с готовой отделкой. Это действительно экономит время и нервы, избавляя от полугодового ремонта. Но есть нюанс, о котором редко задумываются на этапе выбора. Отделка от застройщика одинаковая во всём корпусе. Когда дом сдаётся, на рынок аренды одновременно выходят десятки похожих двушек с тем же ламинатом, той же плиткой и теми же обоями. Арендатор открывает десять объявлений и видит одну и ту же квартиру на разных этажах. В такой ситуации главным критерием выбора становится цена. Ирина не была самой дешёвой — она выставила ставку выше среднего, и её квартира просто терялась среди конкурентов.
Экономия на этаже, которая дорого обошлась
Второе решение тоже выглядело финансово привлекательным. Квартира на втором этаже стоила на 600 тысяч дешевле, и Ирина посчитала это отличной возможностью сэкономить. Для собственного проживания такой выбор, возможно, и был бы оправдан. Но для аренды второй этаж над коммерческими помещениями первого стал настоящей проблемой. Под спальней находился магазин с разгрузкой в семь утра, а под гостиной — суши-бар с вытяжкой. Днём, когда проходили показы, было тихо, и потенциальные арендаторы не замечали подвоха. Но стоило им заглянуть в окно или представить вечер с запахами кухни, как интерес угасал. Экономия в 600 тысяч при покупке обернулась потерей 700 тысяч за время простоя.
Ориентация на чужие объявления вместо реальных сделок
Третья ошибка касалась цены. Ирина решила сдавать квартиру за 110 тысяч, потому что именно такие цифры видела в объявлениях соседей. Но соседи выставили свои квартиры по той же ставке и тоже не могли их сдать. Объявления и реальные сделки — это разные вещи, и разница обычно составляет 10–15 процентов в пользу арендатора. В этом доме реальные договоры закрывались по 90–95 тысяч. Квартира за 110 при рынке 90 не просто казалась дорогой — она становилась невидимой. Потенциальные жильцы отсекали её фильтром по цене ещё до того, как открывали объявление.
Неудачный момент для выхода на рынок
Четвёртое решение было связано со сроками. Ключи Ирина получила в декабре, и объявление появилось 20-го числа. Но с середины декабря до конца января в Москве почти никто не переезжает. Первые полтора месяца простоя были заложены календарём, а не характеристиками квартиры. И эти же полтора месяца сыграли злую шутку дальше: объявление, которое висит два месяца без результата, платформы показывают хуже, и оно постепенно опускается в выдаче, теряя просмотры.
Пустая квартира против меблированной
Пятым решением было отложить покупку мебели до момента, когда найдётся жилец. Логика понятна: зачем тратить деньги заранее, если неизвестно, какие предпочтения будут у арендатора. Но показы шли в пустой квартире, и это отпугивало людей. Тот, кто готов платить 100 тысяч в месяц, хочет въехать с чемоданом, а не обсуждать, какой диван появится позже. Пустая квартира на фотографиях проигрывает меблированной даже при одинаковой цене, а при завышенной ставке не имеет шансов вовсе.
И вот здесь начинается самое интересное. Ни одно из этих пяти решений не было глупым или необдуманным. Каждое экономило деньги или время и выглядело так, как советуют в большинстве статей про инвестиции в недвижимость. Но все они были приняты с позиции покупателя — «мне удобно, мне дешевле, мне проще». А сдаётся квартира с позиции арендатора — «мне тихо, мне не дороже рынка, я могу въехать завтра». Это один и тот же объект, но на него смотрят два разных человека. Ирина ни разу не взглянула на свою квартиру глазами того, кто будет в ней жить.
Как мы исправляли ситуацию за три недели
Первым делом мы пересмотрели цену и поставили 95 тысяч — ориентируясь на реальные сделки в доме, а не на красивые цифры в объявлениях. Затем купили минимальный набор мебели и техники на 450 тысяч. Это не было роскошью, но позволило сделать фотографии, которые отличались от десятка соседних. Квартиру переснимали вечером с включённым светом и закрытыми окнами, чтобы на снимках не было видно вытяжки бара. На показах честно предупреждали: «Внизу суши-бар, работает до девяти, вечером тихо». Показы назначали на вечер, когда это действительно соответствовало действительности. Объявление сняли и выставили заново — свежие публикации платформы показывают лучше, чем те, что висят месяцами.
Результат не заставил себя ждать. Квартиру сдали на десятый день. Семья, 94 тысячи рублей в месяц, договор на 11 месяцев. Это на 16 тысяч меньше, чем Ирина хотела изначально, но на 94 тысячи больше, чем она получала предыдущие полгода. Договор найма от года подлежит регистрации в Росреестре как обременение, поэтому большинство собственников предпочитают схему с 11 месяцами и последующим продлением — это стандарт рынка.
Я не склонен обвинять Ирину в том, что она не подумала об этом раньше. Она действовала по инструкции: купила с отделкой, чтобы не возиться с ремонтом; выбрала этаж подешевле, чтобы сэкономить; ориентировалась на цены соседей; не стала покупать мебель заранее, чтобы не угадывать чужой вкус. Каждый совет по отдельности взят из хорошей статьи. Но не хватало одного вопроса, который нужно задавать до подписания ДДУ, а не после получения ключей: «Кто это снимет, за сколько и почему у меня, а не в соседнем подъезде?» Этот вопрос меняет этаж, сторону окон, срок выхода на рынок и бюджет на мебель. Если бы Ирина задала его за год до покупки, она выбрала бы квартиру на седьмом этаже окнами во двор, заплатив на 600 тысяч дороже. И эти 600 тысяч окупились бы уже в первые два месяца аренды.
Что учесть тем, кто покупает под аренду сейчас
Отделка от застройщика — это удобно, но закладывайте 400–500 тысяч на то, чтобы выделиться среди соседей. Этаж лучше выбирать не ниже третьего и не над коммерческими помещениями, хотя предугадать, что окажется под окном, бывает сложно. Цену определяйте по реальным сделкам, а не по объявлениям: спросите у консьержа или в чате дома, за сколько действительно сдали квартиры. Выходить на рынок лучше не в декабре и не в мае, а в августе–сентябре или феврале–марте, хотя это не жёсткое правило. И главное — задайте себе один вопрос до покупки вместо пяти сожалений после.
Вопрос «кто это снимет, за сколько и почему у вас, а не в соседнем подъезде» — это то, с чего я начинаю подбор квартиры под аренду для клиентов ещё до первого показа. Ирина пришла ко мне после покупки, и мы потеряли полгода дохода. Те, кто приходит до, не теряют ничего. В этом и заключается разница между советом из хорошей статьи и работой, которая стоит денег.
А у вас квартира сдалась сразу — или тоже стояла? Что оказалось причиной?
