Осенний сезон на рынке долгосрочного найма жилья в этом году оставляет двойственное впечатление. С одной стороны, ликвидные варианты по-прежнему разбирают очень быстро, и количество желающих арендовать такие квартиры в несколько раз превышает число доступных объектов. С другой — общего ажиотажа, который наблюдался в предыдущие годы, уже нет. Рынок постепенно перестраивается, и это чувствуется по поведению как арендаторов, так и собственников.
Осенняя ситуация на рынке аренды выглядит неоднозначно: спрос на качественные объекты сохраняется, однако общий настрой участников сделок стал заметно спокойнее.
Почему высокий сезон оказался сдержанным
Традиционно период с августа по октябрь считается самым активным для долгосрочной аренды. Но в нынешнем году динамика заметно отличается от привычной. Поток людей, переезжающих в столицу ради работы, сократился, и это напрямую отразилось на количестве обращений. Многие компании продолжают использовать удалённый формат занятости, а часть специалистов предпочитает оставаться в своих регионах, где расходы на жизнь ниже. Параллельно растёт инфляция, из-за чего бюджеты нанимателей сжимаются, и люди всё чаще объединяются, чтобы совместно арендовать одну квартиру.
При этом интерес к бюджетным вариантам остаётся высоким. На каждый ликвидный объект экономкласса приходится втрое больше заявок, чем доступно квартир. Это создаёт иллюзию дефицита, хотя в целом экспозиция расширилась. Интересно, что предложение в сентябре оказалось почти на треть больше, чем годом ранее, и это серьёзно изменило баланс сил.
Рынок пополнился квартирами, которые раньше приобретались как инвестиционные. Добавились объекты, полученные по наследству, а также второе жильё, которое собственники решили сдавать. Отдельный пласт — недавно сданные новостройки с современным ремонтом и развитой инфраструктурой. Всё это расширило выбор для арендаторов и заставило владельцев конкурировать между собой, удерживая ставки от резкого роста.
Стагнация вместо привычного роста
Наблюдая за рынком, я всё чаще замечаю, что собственники оказываются в непривычной для себя ситуации. Арендные ставки в Москве практически не выросли, а в некоторых сегментах даже зафиксировано снижение. Это разительно отличается от того, что происходило ещё пару лет назад, когда цены пересматривались в сторону повышения едва ли не каждый квартал.
Массовый выход инвестиционных квартир, купленных в период бума льготной ипотеки, привёл к тому, что предложение по стране увеличилось в среднем на 15–30 процентов за год. В Подмосковье этот показатель оказался ещё выше — практически двукратный рост. В результате к концу сентября арендные ставки в крупных городах впервые за несколько лет показали отрицательную динамику: в среднем минус 2–6 процентов за год, а в отдельных сегментах падение достигало 10–12 процентов. Такое снижение произошло вопреки началу делового сезона, что особенно показательно.
Для арендодателей складывается довольно грустная картина. Стоимость найма в столице не растёт, и можно говорить о затяжной стагнации. Причины лежат на поверхности: люди экономят на жилье, предложение местами избыточно, а спрос смещается в сторону качественных локаций. Те собственники, чьи объекты не соответствуют ожиданиям рынка, первыми почувствуют давление.
Какими будут ставки с 1 ноября
Средняя ставка долгосрочной аренды по стране в сентябре составила 43 тысячи рублей в месяц, что на 6,7 процента выше августовского уровня. Этот рост объясняется сезонным оживлением перед началом учебного года и возвращением деловой активности после летних отпусков. Однако к ноябрю влияние этих факторов традиционно ослабевает.
Базовый сценарий на ближайший месяц — сохранение ставок примерно на текущем уровне либо их постепенное небольшое снижение. Многое будет зависеть от конкретного города и характеристик квартиры, но резких колебаний ожидать не стоит. Для владельцев жилья сейчас особенно важно учитывать не только размер ежемесячного платежа, но и скорость поиска жильца. Небольшая уступка в цене может оказаться выгоднее, чем несколько недель простоя без арендного дохода.
Если сравнивать с июньским уровнем, сентябрьская средняя ставка по России в 34,5 тысячи рублей оказалась на 11 процентов выше — это соответствует высокому сезону. Но по сравнению с прошлым годом показатель снизился на 5 процентов. Существенных сигналов для сокращения предложения сейчас нет, а значит, и предпосылок для роста цен по рынку в целом не просматривается.
До конца года средние ставки могут опуститься ещё на 4–5 процентов от текущих значений. Однако равномерного падения по всем городам и сегментам ждать не стоит. Единого сценария не существует: снижать цены в первую очередь будут те собственники, чьи квартиры не соответствуют заявленной стоимости по состоянию или расположению. Ликвидные лоты продолжат стагнировать или даже дорожать в зависимости от конкретного объекта.
Какие форматы остаются устойчивыми
В Москве к ценовым коррекциям наиболее устойчивы однокомнатные и двухкомнатные квартиры в удалённых районах с хорошей транспортной доступностью. Это самый экономичный вариант найма, который продолжает пользоваться спросом даже в условиях общей стагнации. Арендаторы, ограниченные в бюджете, всё чаще выбирают именно такие объекты, отказываясь от более дорогих альтернатив в центре.
Ноябрь, по моим наблюдениям, пройдёт в спокойной обстановке. Если появляется арендатор, готовый снять объект даже с небольшим дисконтом, собственнику стоит соглашаться. Следующая активизация возможна только ближе к Новому году в сегменте краткосрочной аренды, а полноценное пробуждение рынка ожидается уже в феврале-марте. До этого момента владельцам придётся проявлять гибкость и реалистично оценивать свои объекты.
