Покупка жилья у людей преклонного возраста часто вызывает у меня, как у потенциального покупателя, обоснованную тревогу. Судебная практика наглядно демонстрирует, что подобные опасения не лишены оснований. Нередко спустя время сделки, заключенные с участием пожилых людей, оспариваются и признаются недействительными. Классическим основанием для этого служит ситуация, когда продавец в момент подписания договора не мог понимать значение своих действий или руководить ими по причине возрастных изменений, болезней или иных патологических состояний. Данный правовой принцип закреплен в статье 177 Гражданского кодекса РФ.
Однако, как показывает практика, гораздо более проблемным для меня может оказаться случай, когда продавец внешне выглядит абсолютно дееспособным: это может быть молодая, здоровая и уверенная в переговорах девушка. Впоследствии выясняется, что у нее имеются проблемы со здоровьем, которые влияют на сделку. Тем не менее, даже в таких обстоятельствах суд способен признать сделку недействительной, если будет установлено, что право продавца на квартиру возникло из ранее оспоримой сделки. Яркий пример такой ситуации рассмотрел Верховный суд РФ (дело № 5-КГ23-19-К7).
Обстоятельства дела: дарение и последующая продажа
В 2020 году мужчина приобрел квартиру по стандартному договору купли-продажи. Продавцом выступала молодая девушка, у которой не наблюдалось никаких признаков психических расстройств: она вела переговоры спокойно и последовательно. Покупка осуществлялась с использованием ипотечного кредитования, поэтому банк провел стандартную проверку документов и истории объекта, оценивая риски и юридическую чистоту сделки.
Примерно через год новый собственник неожиданно получил иск. Истцом выступала не молодая продавщица, а пожилая женщина. Она требовала признать сделку недействительной и вернуть ей квартиру, утверждая, что жилье выбыло из ее собственности помимо ее воли: она никому его не передавала и намерения отчуждать не имела.
Раскрытие обстоятельств: бабушка-даритель
В ходе судебного разбирательства выяснилось, что истицей является бабушка продавца. Еще в 2017 году она оформила договор дарения и передала квартиру внучке. Вскоре после этого бабушка уехала в другой город к родственникам, так как по состоянию здоровья ей требовались наблюдение и лечение. Внучка после получения квартиры продолжала проживать там с ребенком, оплачивала коммунальные услуги и несла расходы по содержанию жилья. В 2020 году она решила продать квартиру и заключила сделку с покупателем.
Осенью 2020 года бабушка была признана судом недееспособной из-за прогрессирующего психического расстройства. Ей был назначен опекун — другая внучка, которая фактически осуществляла уход. Узнав о дарении и последующей продаже, опекун обратилась в суд от имени подопечной.
По делу была назначена психолого-психиатрическая экспертиза. Эксперты пришли к выводу, что уже на момент подписания договора дарения в 2017 году у бабушки имелось тяжелое психическое заболевание, из-за которого она не могла осознавать смысл совершаемых действий и принимать осознанные решения относительно своего имущества.
Позиции судов и окончательное решение
Покупатель, оказавшись в шоке от такого поворота событий, обжаловал решение суда. Суды апелляционной и кассационной инстанций, однако, отказали в иске бабушке и ее опекуну. Они исходили из того, что родственники знали о переходе права собственности к внучке, длительное время не возражали, а сама внучка несла расходы по квартире. Кроме того, суды усмотрели в действиях опекуна скорее интерес к будущему наследственному спору, чем реальную защиту прав пожилой женщины.
Но на этом дело не закончилось. Верховный суд РФ оценил ситуацию иначе и указал на ключевые моменты:
- Оценка мотивов и добросовестности опекуна не имеет решающего значения, поскольку он не был стороной сделки дарения и не влиял на ее заключение;
- Экспертиза убедительно подтвердила: на момент подписания дарственной бабушка не понимала значения своих действий, следовательно, документ не выражал ее действительную волю (сама она также поясняла, что уезжала временно и дарить квартиру не собиралась);
- Если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, оно подлежит истребованию даже у добросовестного приобретателя (статья 302 ГК РФ).
В итоге Верховный суд поддержал требования: право собственности признали за бабушкой, а покупателя обязали вернуть квартиру.
Проблема возврата денег для покупателя
Однако проблемы для покупателя на этом не закончились. Деньги, полученные продавцом от продажи, были израсходованы несостоявшимся продавцом квартиры. Куда именно, она пояснить не смогла. Просто потратила. Суд признал ее должником, однако при ее официальном доходе около 20 тысяч рублей реальное взыскание может растянуться на многие годы.
Практика показывает: вернуть средства по таким решениям нередко крайне сложно, особенно если у должника нет имущества, значимых доходов или официальных источников поступлений денег на счета. Исполнительное производство способно длиться годами и не всегда приводит к фактическому возврату денег. Подробнее о подобных рисках и способах их минимизации можно узнать из анализа практики оспаривания сделок.
Выводы и рекомендации
Эта история демонстрирует важный вывод: при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо тщательно анализировать не только текущие документы, но и основания возникновения права собственности у продавца, а также всю цепочку сделок за последние годы.
Повышенного внимания требуют объекты, которые перешли продавцу по договору дарения от пожилого родственника, особенно если даритель жив либо умер недавно (часто риск возрастает в пределах года). Такие сделки потенциально уязвимы: прежний собственник или его опекун могут оспорить дарение, а вслед за ним и последующую продажу.
Поэтому покупателю разумно проводить расширенную правовую проверку, привлекать специалистов по недвижимости и наследственным вопросам и оценивать риски заранее. Иначе можно лишиться квартиры, а возврат уплаченных средств окажется затяжным или фактически недостижимым.
