Когда я впервые столкнулась с ситуацией, где один земельный участок в садоводстве принадлежит сразу нескольким людям, признаюсь, испытала смешанные чувства. С одной стороны, закон вроде бы даёт ответы, а с другой — реальная жизнь подкидывает такие сценарии, которые не укладываются в простые формулы. Мне пишут письма, задают вопросы на консультациях, и почти в каждом обращении сквозит растерянность: как быть, если собственников много, а понимания общих правил — ноль?
Особенно запомнился один комментарий, который заставил меня сесть и детально разобрать эту тему. Анна писала о том, что участки с несколькими владельцами появляются всё чаще, а единого подхода нет. Каждое правление трактует законы по-своему, а суды ориентируются на решения общего собрания, даже если те противоречат здравому смыслу. Это крик души, за которым стоит реальная проблема тысяч садоводов.
Можно ли вообще принять в СНТ всех долевых собственников
Начну с базового момента, который часто вызывает споры. Федеральный закон № 217-ФЗ чётко говорит: приём в члены товарищества осуществляется на основании заявления правообладателя земельного участка. Казалось бы, если участок в долевой собственности, каждый из совладельцев является правообладателем. Значит, формально все десять, пять или два человека могут написать заявление и стать членами СНТ. И это действительно так — закон не запрещает принимать в товарищество всех долевых собственников одного надела.
Но дьявол, как всегда, кроется в деталях. Когда я начинаю разбирать практические последствия такого массового членства, сразу всплывают два острейших вопроса, ради которых, собственно, и затевается весь разговор. Первый — как эти люди будут платить членские взносы. Второй — каким количеством голосов они станут располагать на общем собрании. И вот здесь начинается самое интересное, потому что прямых указаний в законе вы не найдёте.
Членские взносы: один на всех или каждому по счёту
Давайте представим конкретную картину. Есть участок в десять соток, и у него десять совладельцев. Все они написали заявления и стали членами товарищества. Что дальше? Бухгалтерия должна выставить каждому отдельную квитанцию? Или речь идёт об одном общем взносе за землю, а внутренние расчёты — это уже личная головная боль собственников?
По моему глубокому убеждению, ответ должен быть зашит в уставе конкретного СНТ. Закон № 217-ФЗ обязывает прописывать в уставе правила определения размера взносов и порядок их внесения. А значит, именно там и нужно искать спасение от неопределённости. Я вижу два основных подхода, и каждый имеет свою логику.
Первый подход — когда размер членского взноса утверждается общим собранием исходя из ставки за квадратный метр участка. В таком случае рассчитать долю каждого собственника проще простого: пропорционально площади, которая приходится на его долю. Это справедливо, прозрачно и не вызывает вопросов. Более того, при таком раскладе логично применять и соответствующий принцип голосования — количество голосов у долевого собственника тоже определяется пропорционально его доле в общей собственности.
Но что делать, если в товариществе принята иная система — взнос одинаков для всех членов СНТ независимо от размера надела? Такая практика тоже существует и вполне законна. И вот тут возникает настоящая дилемма: десять собственников одного участка должны заплатить десять полных взносов или всё-таки один? Если обязать их платить десять взносов, это будет откровенной несправедливостью — земля-то одна, и расходы товарищества от количества собственников на этом клочке не увеличиваются. По моему мнению, самое разумное решение в такой ситуации — закрепить в уставе правило: все долевые собственники платят один взнос за один участок, а как они его делят между собой — это их внутреннее дело, хоть пропорционально долям, хоть по джентльменскому соглашению.
Голосование: каждому по голосу или один на всех
Вопрос голосования на общих собраниях вызывает ещё больше эмоций. Представьте: общее собрание, на котором решается судьба размера членских взносов. По общему правилу, закреплённому в законе, действует принцип «один член — один голос». Если следовать этой логике буквально, то десять долевых собственников одного участка получают десять голосов. Звучит внушительно, не правда ли?
Но давайте подумаем о последствиях. Если эти десять человек будут голосовать за размер взноса, который одинаков для всех и не зависит от площади, и при этом они платят только один взнос за участок, возникает чудовищный дисбаланс. Они получают возможность влиять на финансовые решения товарищества в объёме, совершенно несоразмерном их реальному финансовому участию. Это может разрушить весь принцип справедливости, на котором держится самоуправление в СНТ.
Поэтому я считаю, что самый логичный и сбалансированный вариант — это когда все долевые собственники одного участка имеют один голос на всех. Они должны выбрать из своего круга представителя, который будет действовать по доверенности от имени остальных. Это может быть оформлено простой письменной доверенностью, и такой механизм полностью соответствует духу гражданского законодательства.
Впрочем, я встречала и другой подход, который тоже имеет право на жизнь. Если долевые собственники согласны платить равные членские взносы со всеми остальными членами СНТ — то есть каждый из десяти платит полный взнос независимо от своей доли — тогда логично предоставить им и десять голосов. Принцип прост: сколько взносов — столько и голосов. Но скажу честно: я слабо представляю себе ситуацию, в которой люди добровольно согласятся платить десятикратную сумму за один и тот же участок.
Обратная сторона медали: когда участков много, а собственник один
Ситуация с долевой собственностью — это только одна грань проблемы. Существует и зеркальная история, причём она не менее интересна. Я говорю о случаях, когда одно физическое лицо владеет несколькими, а то и полутора десятками участков на территории одного садоводства. И вот здесь принципы, которые я уже описала, работают точно так же, но с одним важным нюансом.
Мне вспоминается письмо от Наталии, которое я получила некоторое время назад. Она рассказала о своём личном опыте: в её товариществе больше двухсот заброшенных участков без хозяев, заросли на которых приходится содержать за свой счёт. Сама Наталия владеет пятнадцатью участками, расположенными рядом. До 2022 года в их СНТ действовало правило: сколько участков — столько голосов и столько членских взносов. Пятнадцать участков — пятнадцать взносов — пятнадцать голосов. Всё честно и понятно.
Но в 2022 году правление приняло решение изменить порядок. Количество участков и взносов осталось прежним, а вот голосовать собственнику оставили только один голос. Пятнадцать участков — пятнадцать взносов — один голос. Почувствовали разницу? Наталия с таким подходом не согласилась и пошла в суд.
Я внимательно изучила выдержки из судебного решения и могу сказать, что требования собственницы о сохранении баланса прав и обязанностей абсолютно правомерны. Если человек исправно платит пятнадцать взносов, он должен иметь и пятнадцать голосов — это базовый принцип справедливости, который должен быть закреплён в уставе. Кстати, анализ технических характеристик показывает, что и в механике всё держится на балансе, точно так же как в садоводческих правоотношениях.
Устав как главный инструмент решения проблем
После всего сказанного я хочу подчеркнуть главную мысль, которая красной нитью проходит через все подобные ситуации. И долевая собственность на один участок, и единоличное владение несколькими — все эти вопросы должны быть урегулированы именно в уставе товарищества. Не в устных договорённостях, не в решениях правления, принятых на скорую руку, а в главном документе СНТ.
Закон № 217-ФЗ даёт товариществам достаточную свободу в определении правил игры. Можно закрепить принцип пропорциональности: размер взноса и количество голосов зависят от площади участка или доли в праве собственности. Можно пойти по пути «один участок — один взнос — один голос» независимо от количества собственников. Можно даже прописать, что в члены СНТ принимается только один из долевых собственников, который и будет представлять интересы всех остальных.
Какой бы вариант ни выбрало товарищество, критически важно, чтобы он был чётко прописан в уставе и принят общим собранием с соблюдением всех процедур. Только тогда у садоводов появится твёрдая почва под ногами, а у судов — однозначный ориентир для принятия решений. И тогда письма вроде того, что написала Анна, будут начинаться не с растерянности, а с уверенности в своих правах и обязанностях.
