Когда я впервые детально погрузилась в истории людей, купивших квартиры на вторичном рынке и оставшихся без всего, меня не покидало ощущение какой-то чудовищной несправедливости. Вроде бы сделка прошла, деньги переданы, право собственности зарегистрировано — но спустя месяцы или даже годы выясняется, что всё это не имеет значения. Суды массово возвращают недвижимость прежним владельцам, а покупатели остаются и без жилья, и без денег. Решение Верховного суда по резонансному делу Ларисы Долиной, на которое многие так надеялись, по сути ничего не изменило в реальной практике.
Меня особенно поразило, насколько беззащитными оказываются даже самые осмотрительные люди. Они проверяют документы, консультируются с риелторами, фиксируют каждый шаг — а потом проигрывают суды один за другим. Продавцы же, которые еще вчера казались доброжелательными и открытыми, внезапно обзаводятся грамотными юристами и начинают действовать по одной и той же отработанной схеме. В этой статье я хочу разобрать конкретные случаи, которые показывают всю глубину проблемы, и понять, есть ли вообще способ защититься от подобного сценария.
История семьи Шунковых: доверие, обернувшееся двухлетней борьбой
Многодетная семья Шунковых в феврале 2024 года приобрела четырехкомнатную квартиру в подмосковном Монино за 10,5 миллиона рублей. Глава семьи — действующий офицер Воздушно-космических сил, поэтому часть средств была получена по военной субсидии. Продавцом выступал бывший военный, что добавляло сделке ощущение надежности. Ничто не предвещало проблем: стороны спокойно обсудили детали, продавец охотно рассказывал о своей жизни, детях и внучке, показывал семейные фотографии. Надежда Шункова вспоминает, что он производил впечатление очень доброго и искреннего человека.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Полина Фиолет
Изначально квартира оценивалась в 10 миллионов, но за день до подписания договора продавец неожиданно поднял цену на полмиллиона. Покупатели согласились, поскольку уже были настроены на переезд. Продавец настоял на проведении расчетов исключительно через банковскую ячейку — на тот момент это казалось дополнительной гарантией безопасности. Сделку зарегистрировали в Росреестре 28 февраля 2024 года, и с этого момента началась совсем другая история.
Сразу после регистрации продавец перестал выходить на связь. Уже на следующий день было возбуждено уголовное дело о мошенничестве, однако Шунковы узнали об этом лишь 21 марта — и не от правоохранителей, а от самого продавца. Тогда же он заявил, что не собирается освобождать квартиру и подписывать акт приема-передачи. Семья обратилась в суд с гражданским иском, чтобы их признали добросовестными приобретателями. В ответ прокуратура подала встречный иск, в котором поставила под сомнение сам факт передачи денег.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Анна Селина
Надежда рассказывает, что в суде прозвучало утверждение, будто 10,5 миллиона рублей так и не поступили на счет продавца, а наличных в таком объеме у него не было. При этом и сам продавец, и риелтор подтвердили получение денег. Абсурдность ситуации подчеркнула даже судья, удивившаяся, как можно было завести уголовное дело о хищении средств от продажи квартиры, если денег якобы не существовало. Но подобные противоречия не помешали процессу затянуться на годы.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Эдуард Корниенко
Для Надежды эта история обернулась серьезными проблемами со здоровьем: она неоднократно попадала в больницу, а материальные затраты на судебные разбирательства за два с половиной года оказались колоссальными. Очередное заседание назначено на 12 августа, и семья продолжает надеяться, что справедливость все-таки восторжествует.
Дмитрий Петяев: ипотека, проигранные суды и долг на 17 лет
Не менее драматичная ситуация сложилась у Дмитрия Петяева. В 2023 году он купил квартиру стоимостью 15 миллионов рублей. Для первоначального взноса семья продала другую недвижимость, а оставшуюся часть взяли в ипотеку. Все три судебные инстанции Дмитрий проиграл, квартиру у него забрали, а продавец деньги не вернул. При этом спустя четыре месяца после сделки тот же человек продал еще и частный дом — на этот раз без какого-либо участия мошенников.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Юлия Майорова
Дмитрий говорит, что уже выплатил по кредиту около 5 миллионов рублей, и задается вопросом, кто ему их вернет. Он честно приобрел квартиру, но теперь остался без денег и с ипотечным долгом на 17 лет. В его словах чувствуется не столько злость, сколько растерянность: человек не понимает, как законная с точки зрения регистрации сделка могла быть так легко аннулирована.
Сейчас Дмитрий готовится к заседанию в Верховном суде. Он надеется, что высшая инстанция обратит внимание на его дело и изменит сложившуюся практику. Однако опыт других пострадавших показывает, что даже решение Верховного суда по делу Долиной не стало поворотным моментом.
Елизавета Дианова: четыре года съемного жилья и риск остаться на улице
Елизавета Дианова продала свою единственную квартиру, чтобы переехать поближе к работе. Она выбрала подходящий вариант, оформила сделку и уже собиралась обустраиваться на новом месте. Но первая инстанция и апелляция были проиграны, и теперь Елизавета четвертый год вынуждена снимать жилье, ожидая очередного заседания в кассации, которое предварительно назначено на осень.
Особенно ее возмущает, что в решении городского суда было написано, что у продавца «отсутствовала воля». На ссылки на решение по делу Долиной в апелляции никто не отреагировал — совещание длилось буквально 30 секунд. Елизавета признается, что есть реальный шанс остаться без жилья, честно заплатив за квартиру. Эта история показывает, насколько формально суды подходят к подобным спорам и как мало весит аргументация покупателей даже при наличии решений вышестоящих инстанций.
Масштаб проблемы и что происходит после выигрыша
Жертвой «схемы Долиной» может стать покупатель любого имущества — квартиры, дома, земельного участка или автомобиля. Точное число пострадавших неизвестно, но за последние три года как минимум 10 тысяч человек попытались оспорить права на уже зарегистрированное имущество. В одной из инициативных групп, где состоит около 200 человек, лишь четверым удалось через суд признать право собственности на квартиры. И только двое из них смогли добиться выселения продавцов.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Сергей Лантюхов
Однако даже выигрыш не гарантирует нормального заселения. Анна Савкина, отстоявшая право на квартиру, вспоминает, что жилье было в ужасном состоянии: оторванные обои, отвалившийся кусок стены, вырванные провода, дыра в полу. Бывшая собственница напоследок сказала: «Радуйтесь, я вам оставила стены». В итоге квартира чуть не сгорела из-за замыкания испорченной проводки — аварийной службе пришлось приезжать дважды.
Еще более жуткий случай произошел с Нино Цитлидзе. Бывшая собственница подожгла квартиру прямо во время передачи имущества новой владелице. Теперь Нино смотрит на обгоревшие кирпичи и не может находиться внутри даже несколько минут из-за страшного запаха гари. Продавец после поджога заявила, что сделала это, чтобы квартира не досталась покупательнице. Обе квартиры были застрахованы, но добиться выплат новые собственницы пока не смогли.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Евгений Павлов
Отдельная история — с 65-летним пенсионером, который вместе с женой продал единственное жилье и купил частный дом, чтобы быть ближе к детям. Суд первой инстанции встал на сторону покупателей и обязал продавца переехать в другое принадлежащее ему жилье. Но бывшие собственники устроили настоящий террор: на записи видно, как они поворачиваются к покупателям спиной, частично оголяются и сбрасывают горшки с подоконника. Родственники продавца напали на пенсионера с ножом и ранили руку. Угрозы расправой тоже попали на видео.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин
Продавец оставил дом в непригодном для жизни состоянии: демонтировал сантехнику, повредил коммуникации, повсюду была грязь. Покупатель привел дом в порядок, обустроил и содержал его как единственное законное место жительства. Но в апелляции сделку признали недействительной, поскольку продавец не проходил психолого-психиатрическую экспертизу. В итоге пенсионеры остались без жилья.
Редкие успехи и их цена
Братья Алексей и Александр Авдашкины смогли отстоять право на квартиру, но путь к этому был долгим. Алексей работает риелтором и летом 2024 года столкнулся с продавцом, которая обратилась в их агентство с намерением продать недвижимость по услуге «Срочный выкуп». Он провел максимально возможную проверку, даже нашел телефон дочери пожилой женщины. Дочь полностью сняла сомнения о переезде матери в другой город, объяснив, что так она будет ближе к ней.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Полина Фиолет
Александр купил квартиру в ипотеку за 70% ее примерной рыночной стоимости. После этого два года продолжались судебные разбирательства. В апелляции Московский областной суд признал право собственности за Александром и постановил выселить бывшую владелицу. Она подала кассационную жалобу, но это не мешает начать процедуру выселения. Однако сам процесс может занять около полугода, и нет гарантии, что квартира будет передана в нормальном состоянии.
Почему решение Верховного суда не сработало
Все пострадавшие покупатели, с которыми мне удалось пообщаться, утверждают, что защититься от «схемы Долиной» фактически невозможно. Решение Верховного суда им не помогло. По их словам, у продавцов сразу после сделки появляется грамотный юрист, который быстро предпринимает необходимые шаги, — и вернуть квартиру или деньги становится крайне сложно.
Дмитрий Петяев объясняет, что в решении по делу Долиной рассматривались две статьи Гражданского кодекса — 178-я и 179-я, касающиеся недействительности сделок, совершенных под влиянием заблуждения или обмана. Однако после этого все массово переключились на статью 177-ю — о недействительности сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими. По этой статье обзора Верховного суда ждали полгода, но его так и не было.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Андрей Эрштрем
Семья Котковых столкнулась с той же ситуацией. После заседания Верховного суда 16 декабря 2025 года продавец уже 19 декабря подал уточненный иск по статье 177 ГК РФ. При заключении сделки покупатели заранее провели экспертизу за 45 тысяч рублей, которая подтвердила, что продавец понимал значение своих действий. Но суд это вообще никак не воспринял. 16 января 2026 года договор признали недействительным с применением реституции. Однако вернуть деньги покупателям продавец не может: у него их нет.
Юрист Екатерина Краснова отмечает, что у всех продавцов была заготовлена схема возврата квартиры обратно. Исход одинаковый — независимо от выстроенных «безопасных» барьеров со стороны покупателя. Большинство продавцов еще и банкротились, как только узнавали, что есть вероятность реституции. Это лишает покупателей даже теоретической возможности вернуть свои деньги.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Павел Волков
Что советуют юристы и есть ли выход
Отказываться от сделок на вторичном рынке не нужно, но проверять следует не только документы, но и обстоятельства продажи, считает директор по правовым вопросам DestraLegal.ru Борис Фельдман. По его словам, насторожить должны существенная скидка, спешка, секретность, расчеты наличными, просьба перевести деньги третьему лицу, постоянные телефонные указания продавцу и неспособность объяснить, зачем продается имущество и где человек собирается жить.
Эксперт рекомендует собрать необходимый пакет документов и зафиксировать процесс сделки на видео. Однако ни одно доказательство не дает абсолютной гарантии: суд оценивает их в совокупности и может назначить ретроспективную экспертизу. Адвокат Московской коллегии адвокатов SED LEX Антон Пивоваров советует проявлять повышенную осторожность. Главная задача — заранее сформировать доказательства того, что продавец понимал характер сделки и ее последствия, а сам покупатель действовал добросовестно и разумно осмотрительно.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Полина Фиолет
Подобные дела длятся годами, а затраты на юристов и экспертизы могут превысить миллион рублей. Если суд все же решил оставить квартиру за продавцом, а покупателю вернуть деньги, то необходимо попросить наложить арест на счета и имущество продавца. По словам Бориса Фельдмана, одна из главных проблем состоит в том, что суды по-разному применяют статьи 167, 177–179 ГК РФ. В некоторых случаях квартиру возвращают продавцу уже из-за самого факта мошенничества, не разбираясь во всех обстоятельствах сделки.
Если человек действительно не понимал, что делает, это должна подтвердить экспертиза. А если он все осознавал, но потом решил отказаться от сделки, этого недостаточно для ее отмены. При мошенничестве со стороны третьих лиц сделку также нельзя отменить автоматически: важно установить, знал ли покупатель о мошенничестве или должен был его заметить. Для решения проблемы не нужны новые ограничения — достаточно обеспечить единообразное применение уже действующих норм. Пока же покупателям вторичного жилья остается лишь надеяться на благоразумие судей и тщательно собирать доказательства своей добросовестности. К слову, если вы задумываетесь о приобретении недвижимости, стоит заранее изучить полный гид по выбору материалов для будущего ремонта, чтобы минимизировать дополнительные риски и расходы.
