В этом материале я расскажу о критериях жилья, которое может оказаться наиболее труднореализуемым на рынке Москвы в текущем году. Сейчас в столице наблюдается дефицит качественных объектов, а наиболее привлекательные варианты постепенно исчезают из экспозиции, что подтверждают аналитики. Скорость продажи напрямую зависит от конкурентной среды, уровня спроса, адекватности цены и соответствия ожиданиям покупателей. Однако на рынке всё ещё представлено много квартир, с реализацией которых в 2026 году могут возникнуть серьёзные сложности.
Старый жилой фонд
Прежде всего, труднее всего продать объекты старого жилого фонда, особенно хрущёвки, не попавшие под программу реновации. Несмотря на то, что такие дома часто расположены в районах с развитой инфраструктурой, их стоимость ежегодно снижается. Ранее их охотно приобретали для сдачи в аренду, но теперь они всё меньше конкурируют с современными проектами. Кроме того, квартиры в таких домах зачастую находятся в изношенном состоянии, и покупателю приходится закладывать серьёзные расходы на капитальный ремонт, что также снижает ликвидность.
Большая площадь и устаревшие планировки
В этом году сложно будет найти покупателя на квартиры большой площади в эконом-сегменте. Спрос на многокомнатные лоты сильно зависит от класса жилья: в Балашихе вряд ли кто-то заинтересуется пятикомнатной квартирой или двухкомнатной площадью 90 квадратных метров, тогда как для премиального или элитного сегмента такие параметры вполне типичны. Особенно малоликвидными в 2026 году считаются объекты с нефункциональными планировками, где длинные узкие коридоры занимают до 20% и более общей площади. Стоимость таких квартир высока, поскольку рассчитывается исходя из квадратных метров, но их функциональность значительно уступает современным аналогам с более эргономичными решениями и меньшим метражом.
Этажность и видовые характеристики
И в новостройках, и в старом фонде медленнее продаются квартиры на первых этажах. На вторичном рынке также встречаются объекты с видом на козырьки подъездов, трассы или технические пристройки. Обычно такие квартиры приобретаются лишь с существенным дисконтом из-за проблем с инсоляцией и низких видовых свойств. В современных новостройках подобные конфигурации практически не встречаются. Мало востребованы и квартиры на последних этажах. Если в новых домах их часто делают эксклюзивными, то в домах постройки до 2000 года это типовые варианты, но с дополнительными рисками из-за подвальных помещений и проблем с кровлей. Стереотип о низкой ликвидности первого и последнего этажа довольно устойчив, поэтому такие квартиры имеют узкую целевую аудиторию, и при продаже важно ориентироваться именно на неё, устанавливая реалистичную цену.
Юридические риски и статус собственников
Ещё одна категория проблемных квартир — объекты с юридическими рисками. В связи с так называемым эффектом Долиной многие покупатели отказываются от жилья, собственниками которого являются пенсионеры. Ликвидность также снижает использование материнского капитала при покупке. Сложно продать квартиры, реализуемые по доверенности — покупатели опасаются таких сделок, а риелторы стремятся минимизировать дополнительные проверки документов, но риски остаются. После недавнего громкого дела граждане стали более осторожны и предпочитают избегать подобных рисков. Непросто реализовать и объекты, приватизированные с отказниками, имеющие неузаконенные перепланировки, а также квартиры, где перед продажей требуется выделение долей несовершеннолетним. Если объект или собственник находится под арестом, есть судебные споры или непогашенные взыскания — это также отпугивает потенциальных покупателей. Для успешной сделки важно учитывать такие нюансы, и иногда полезно обратиться к специалистам, которые помогут разобраться в сложных вопросах, хотя в данном контексте речь идёт о недвижимости, а не о спорте.
Апартаменты и квартиры без ремонта
К труднореализуемым объектам также относятся апартаменты. Во многих из них пересмотрена кадастровая стоимость, что привело к удорожанию содержания. Кроме того, в таких объектах невозможна регистрация по месту жительства, выше налоги и коммунальные платежи, что отпугивает большинство покупателей. Интересна тенденция низкой востребованности жилья без ремонта, особенно среди новостроек. Вторичка, напротив, часто продаётся быстрее благодаря значительному дисконту, становясь выгодным вложением для тех, кто готов вложить средства в отделку. Потребители предпочитают жильё, готовое к проживанию сразу после покупки, но ограниченный бюджет вынуждает их выбирать варианты на вторичном рынке, где цена ниже, а потенциал для улучшения выше.
