Сегодня, по оценкам специалистов, на российском рынке первичной недвижимости наблюдается крайне нелогичная тенденция: квадратные метры в объекте, который еще только возводится, оцениваются выше, чем аналогичные лоты в уже сданном доме. Давайте разберемся, какие причины привели к этому дисбалансу и какие возможности для действий остаются у строительных компаний.
Насколько реально ожидать падения цен на квартиры в новостройках на 30% к завершению года? Такой прогноз недавно распространился в ряде средств массовой информации. Однако давайте посмотрим на фактическое положение дел.
Корень проблемы: эскроу и льготные программы
Рынок жилой недвижимости на этапе строительства оказался в сложной ситуации, что во многом связано с действующей моделью проектного финансирования с использованием счетов эскроу и программами субсидирования ипотечных ставок. Покупательский спрос значительно сократился, а застройщики лишены гибкости в ценообразовании из-за требований банков-кредиторов. Если к началу осени ключевая ставка не опустится ниже 16% годовых, многие девелоперские компании могут столкнуться с финансовой несостоятельностью. В результате возможна не всеобщая, а сегментарная коррекция цен, достигающая 30%. Это касается прежде всего проектов массового сегмента, где представлено много типовых планировок и высока конкуренция. Именно здесь застройщики начнут предлагать реальные скидки, рассрочки и специальные условия. Впрочем, такие механизмы активно используются уже сегодня. В рекламных материалах цены ежемесячно индексируются вверх, поддерживая иллюзию роста, тогда как фактические дисконты по закрытым сделкам доходят до 20%.
Как отмечает независимый аналитик рынка недвижимости:
«Мы говорим о заявленных в открытых источниках ценах. Речь идет о корректировке вплоть до 30%. Я имею в виду следующее: на сегодняшний день четко прослеживается разрыв между публичной стоимостью объекта и реальной ценой, по которой проходят сделки. В большинстве проектов Москвы этот разрыв составляет 15–20%. Однако девелоперы не могут отказаться от ежемесячного повышения заявленных цен, иначе не будет работать маркетинговая стратегия, которую они сами и создали: "Покупай сегодня, завтра будет дороже". Таким образом, в рекламе они продолжают декларировать рост стоимости, каждый месяц увеличивая ее, а фактические цены сделок растут гораздо медленнее. Полагаю, что публичные цены неизбежно начнут сближаться с реальными ценами продаж».
Абсурдная ситуация: стройка дороже готового жилья
Таким образом, мы видим парадокс: квартира в доме, который будет возведен через два или даже четыре года, обходится на 25–30% дороже, чем идентичная готовая квартира в соседнем корпусе того же девелопера. Люди переплачивают за объект, которого пока не существует. Ранее действовало железное правило: приобрел сейчас — выгодно продал через год. Сегодня это не работает. После ввода дома в эксплуатацию цены не растут, а, наоборот, снижаются на 15–20%. Поэтому для покупателя нет экономического смысла вкладываться в котлован — гораздо разумнее дождаться завершения строительства.
Вот как описывает ситуацию риелтор с многолетним стажем:
— Цены на первичном рынке взлетели до небес. Это совершенно неприемлемо. Чтобы купить однокомнатную квартиру за 15 миллионов рублей — это просто немыслимо. Причем срок сдачи неопределенный, да и потребуются дополнительные средства на ремонт. Коллапса я не жду, но единственный выход — это государственные программы, которые смогут хоть как-то оживить рынок, так как все замерло.
— А какова сейчас рыночная ставка по ипотеке?
— Недавно мои клиенты брали кредит под 19,7% годовых. Это, безусловно, очень высокая нагрузка. При сумме кредита до 4 миллионов ежемесячный платеж составляет около 154 тысяч рублей. Это просто катастрофа.
— Эксперт прогнозирует банкротство многих застройщиков через два-три года, если ставка не упадет ниже 16% уже к осени.
— Думаю, не два-три года, а уже в течение года мы увидим первые серьезные последствия.
— А если рассматривать рассрочку от застройщика?
— Если вы выбираете рассрочку, то квартира будет стоить уже не 10 миллионов, а 13 миллионов.
Однако ключевая проблема кроется не в конкретных цифрах, а в самом факте: сегодня россияне вынуждены платить больше за будущее жилье, чем за готовое. Это ненормальная практика для любого цивилизованного рынка. Участники отрасли ожидают решений от правительства. Многие надеются, что государство сможет предложить эффективные меры, возможно, стоит обратить внимание на опыт мировых автопроизводителей, например, как в случае с Porsche Vision 357, который демонстрирует, как можно переосмыслить классику. В начале года президент поручил правительству и Центральному банку восстановить темпы экономического роста к 2026 году. Отчеты по этим поручениям должны быть представлены до 1 июня. Именно этого дня с нетерпением ждет весь рынок недвижимости в ожидании конкретных шагов.
