Когда я впервые увидела цифры, у меня глаза на лоб полезли. Оказывается, в некоторых регионах России, например в Санкт-Петербурге, застройщики продают новостройки в два с половиной раза дороже, чем они сами потратили на их возведение. Это не шутка, а реальные данные, которые проанализировали эксперты. Национальная палата недвижимости решила докопаться до истины и разобралась, откуда берутся такие бешеные наценки. Я, как аналитик-структуралист, просто обожаю копаться в подобных цифрах, потому что за ними скрывается целая экономическая вселенная.
Как считали и кто попал в выборку?
Чтобы понять реальную картину, специалисты взяли за основу проектные декларации, которые застройщики обязаны публиковать в единой информационной системе жилищного строительства. Это своеобразная «исповедь» девелопера: там расписано, сколько денег ушло на каждый квадратный метр. Закон № 214-ФЗ обязывает их раскрывать эти данные, так что цифры максимально прозрачны. Самое смешное, что география выборки оказалась очень неравномерной. Например, в Москве проанализировали аж 419 деклараций, в Подмосковье — 411, а в Новосибирской области — 330. А вот в Мурманской или Магаданской областях, а также в Ненецком и Чукотском автономных округах наскребли всего по одной декларации. Это говорит о том, насколько по-разному развит рынок новостроек в разных уголках нашей необъятной родины.
Где строить дороже всего: лидеры антирейтинга
Самая высокая средняя себестоимость квадратного метра оказалась на Чукотке — 265 тысяч рублей. Это абсолютный рекорд, и не только на Дальнем Востоке, но и во всей стране. Думаю, вы понимаете, почему: логистика там — полный ад, стройматериалы везут за тридевять земель, а рабочая сила стоит бешеных денег. На втором месте Москва со 151,2 тысячи рублей за квадрат. Тут фактор другой — дороговизна земли, бюрократия и высокие требования к качеству отделки. Третье место у Магаданской области с 116,2 тысячи рублей. Опять же, суровый климат и удаленность играют свою роль.
Если смотреть по федеральным округам, то внутри каждого есть свои «рекордсмены». В Северо-Западном округе пальма первенства у Санкт-Петербурга — 96,3 тысячи рублей за метр. Неудивительно, учитывая, что это культурная столица с высоким спросом. В Уральском округе лидирует Ямало-Ненецкий автономный округ — 86,5 тысячи. Тут играет роль специфика региона: нефтегазовая отрасль, вахтовики, полярные условия. В Приволжье дороже всех строят в Татарстане — 82,6 тысячи. Казань активно развивается, превращается в туристический и деловой центр, вот цены и растут. В Южном округе удивила Адыгея — 70,1 тысячи. А в Сибири — Иркутская область (63,5 тысячи), наверное, из-за туристической привлекательности Байкала. На Северном Кавказе самый высокий показатель в Ингушетии — 53,8 тысячи рублей.
А где можно сэкономить: регионы-аутсайдеры
Но есть и приятные исключения. Самые низкие средние затраты на стройку зафиксировали в Кабардино-Балкарии — всего 23,2 тысячи рублей за квадратный метр. Представляете? Почти в 12 раз дешевле, чем на Чукотке! Чечня и Дагестан тоже показали скромные цифры: 29,3 и 30,9 тысячи соответственно. Это объясняется дешевой рабочей силой, доступностью местных материалов и, возможно, менее строгими строительными нормами.
Среди федеральных округов картина тоже интересная. В Северо-Западном окруде дешевле всего строить в Новгородской области — 35,7 тысячи. В Южном — в Калмыкии (36,5 тысячи), в Приволжском — в Оренбургской области (36,7 тысячи), в Центральном — во Владимирской (38,2 тысячи), в Уральском — в Курганской (41,3 тысячи), в Сибирском — в Томской (44,4 тысячи), а на Дальнем Востоке — в Бурятии (47,3 тысячи). Все эти регионы объединяет одно: низкая плотность населения, отсутствие мегаполисов и, соответственно, невысокий спрос, который не дает разгонять цены.
Когда среднее не сходится с медианой: аномалии рынка
Я обожаю копаться в деталях. Отдельного внимания заслуживает медианная стоимость, которая, в отличие от средней, не так сильно подвержена выбросам. Здесь картина немного меняется. По медиане Чукотка все так же остается чемпионом — 265 тысяч рублей. Но вот Москва уже не вторая, а первая среди регионов с медианной ценой 139,3 тысячи. Санкт-Петербург с 85,4 тысячи и Ямало-Ненецкий АО с 77 тысячами тоже в топе. Зато Ингушетия, которая по средней цене была в лидерах по Северному Кавказу, по медиане опустилась до 51,2 тысячи.
Самое забавное, что в пяти регионах средняя и медианная стоимости совпали. Это Мурманская и Брянская области, Еврейская автономная область, а также Ненецкий и Чукотский автономные округа. Такое бывает, когда рынок однороден и нет разброса цен. А вот в Татарстане разрыв между средней и медианной стал рекордным — 27,1 тысячи рублей. Чуть меньше в Приморском крае (21 тысяча) и Липецкой области (19,2 тысячи). Это говорит о том, что в этих регионах есть очень дорогие проекты, которые тянут среднюю вверх, и очень дешевые, которые снижают медиану. Другими словами, рынок расслоен: есть элитное жилье и есть бюджетные варианты.
Многие думают, что себестоимость строительства — это просто цена бетона и работы. На самом деле методология расчета регулируется постановлением Правительства РФ № 1293, которое вносит поправки в знаменитое постановление № 1192. Этот показатель пересчитывается каждый месяц и находится в открытом доступе на портале наш.дом.рф. Данные актуальны на 15 марта 2024 года, так что это свежая информация. В итоге мы видим колоссальную разницу между регионами: от 23 до 265 тысяч рублей за метр. Это цифры, за которыми стоят разные экономические реалии, доступность ресурсов, уровень спроса и даже политика местных властей.
