Август всегда был для меня месяцем подведения итогов перед большим осенним рывком. Но в этом году атмосфера на рынке жилья особенная. Я смотрю на цифры, общаюсь с покупателями и продавцами и всё чаще ловлю себя на мысли: мы окончательно расстались с эпохой дешёвых денег и ажиотажного спроса. Рынок расслоился, и это, пожалуй, главное, что нужно понимать, планируя сделку в ближайшие месяцы.
Глядя на общую картину, легко обмануться. Медианная стоимость квадратного метра по стране замерла на отметке 143 тысячи рублей, а готовая квартира в экспозиции в среднем стоит 7 миллионов. С начала года прирост составил примерно 3,7%, но это не значит, что дорожает всё подряд. Я вижу, как с рынка стремительно вымываются самые доступные объекты. Покупатель, который раньше присматривался к новостройкам, теперь вернулся на «вторичку», вооружённый живыми деньгами и желанием получить понятный результат здесь и сейчас, а не ждать сдачи дома годами. Именно этот переход окончательно превратил рынок продавца в рынок терпеливого и платёжеспособного покупателя.
География спроса: почему дешёвые районы пустеют, а дорогие пополняются
Наблюдая за движением лотов, я отмечаю парадоксальную ситуацию. Казалось бы, в условиях высоких ставок спрос должен концентрироваться в самых бюджетных локациях. Так и есть: Северное Бутово, Восточный, Ново-Переделкино привлекают охотников за низким ценником. Но беда в том, что качественного предложения там кот наплакал. Я анализировала статистику и увидела показательный пример: в Молжаниновском районе количество лотов подскочило на десятки процентов, но в абсолютных цифрах это смешные десять квартир. Выбор минимален, и это структурно подстёгивает медианную цену вверх, хотя сами объекты не становятся лучше.
Совершенно иная динамика в статусных и инвестиционно привлекательных районах. Там предложение не сокращается, а наоборот, накапливается. Даниловский и Покровское-Стрешнево — яркие тому примеры. Здесь активно застраивались промзоны, вводились в эксплуатацию дорогие жилые комплексы, и теперь эти квадратные метры перетекают на вторичный рынок. Сроки экспозиции таких объектов длинные, покупатель не спешит, поэтому база данных пополняется. Это недвижимость для сохранения капитала, а не для быстрых альтернативных сделок.
Я объясняю это себе так: бюджетное жильё в не самых престижных локациях почти не обладает инвестиционным потенциалом, его редко покупают про запас. Оно идёт в оборот только тогда, когда семье нужно разъехаться или, наоборот, съехаться. А вот престижные квадратные метры устойчивы к инфляции, обладают высоким арендным потенциалом и стабильным спросом, поэтому их держат до последнего, выставляя на продажу без спешки.
Осенний сценарий: почему осенью без резких скачков не обойтись
Сентябрь традиционно вдыхает жизнь в деловую активность, но я не жду от этого месяца ценовых рекордов. Скорее, мы увидим умеренно стабильную динамику. Рынок сейчас напоминает мне живой организм, который адаптировался к жизни без массовой льготной ипотеки. Разрыв в цене между новостройками и «вторичкой» достиг колоссальных 25–35% в пользу готового жилья, и это главный магнит для тех, у кого есть накопления.
Я прогнозирую, что до конца года спрос подрастёт на 5–10%. Причин тому несколько: продолжение цикла снижения ключевой ставки делает вклады чуть менее привлекательными, а ипотека, пусть и дорогая, начинает понемногу дешеветь. Но самый мощный драйвер — ограниченный выбор в Московском регионе. Люди устали ждать и начинают действовать. Однако я уверена: заметного расширения экспозиции не случится. Скорее, мы увидим дальнейшее плавное сокращение числа объектов или стагнацию на низком уровне. Продавцы, которым не нужно срочно переезжать, просто не понимают, куда вложить вырученные деньги, и предпочитают держать актив в бетоне.
Ценовая мозаика: что будет дорожать, а что застрянет на витрине
Если говорить о цифрах, то существенного роста я не предвижу. Рынок будет прибавлять по 1,5–2% в месяц в номинале, а к концу года общий прирост может составить 5–7%. Но это средняя температура по больнице. На деле ценовая динамика будет напоминать лоскутное одеяло. Я вижу, как быстрее всего уходят качественные квартиры в недавно сданных домах — та самая «новая вторичка» с современными планировками и отделкой. В условиях, когда стройматериалы и ремонт стоят баснословных денег, вариант «заезжай и живи» становится бестселлером. Цены на такие объекты будут держаться уверенно и даже подрастать.
В то же время я отчётливо понимаю, что сегмент многокомнатных квартир и старого советского фонда ждут тяжёлые времена. Панельные и кирпичные дома с неудобной геометрией комнат и убитым ремонтом — это головная боль для покупателя. Итоговая стоимость таких лотов высока, а расходы на приведение их в порядок отпугивают даже с учётом дисконта. Продавцам такого жилья в сентябре придётся закладывать в финансовую модель солидный торг, из-за чего реальная цена сделки может даже немного просесть.
Я также отмечаю рост числа залоговых объектов с просроченными платежами. Это тревожный звоночек, который говорит о том, что не все продавцы готовы к новым реалиям. Рынок всё сильнее разделяется на ликвидный и неликвидный. Комфорт- и премиум-сегмент сохранят устойчивый спрос, закрепив за собой статус одного из главных финансовых активов года. А вот малогабаритный масс-маркет, одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса, покажут чудеса устойчивости за счёт огромного числа желающих решить свой квартирный вопрос хоть как-то.
В конечном счёте, я смотрю на сентябрь без иллюзий. Это будет месяц плавного входа в деловую фазу с оглядкой на решения Центробанка. Если ключевая ставка продолжит снижение, мы получим дополнительный стимул. Если нет — рынок останется на текущем уровне активности, где главным козырем продавца станет адекватность цены и готовность к диалогу, а козырем покупателя — наличие живых денег.
