Когда я смотрю на текущую ситуацию в строительной отрасли, всё чаще ловлю себя на мысли, что мы подошли к своеобразной точке бифуркации. С одной стороны, колоссальный налоговый вклад в 16,7% бюджета и почти 18% занятости рынка труда говорят сами за себя — мы системообразующий сектор. С другой — прогнозы падения объемов реализации более чем на 30% за год заставляют серьезно задуматься о том, как мы будем работать дальше. И речь идет не только о девелоперах, но и о десятках смежных отраслей, которые начинают испытывать колоссальное давление. Например, наши партнеры-мебельщики по итогам первого полугодия 2026 года произвели в три раза меньше продукции, чем за аналогичный период прошлого года. Это тревожный звонок для всей производственной кооперации.
Почему «правила игры» важнее денег
Как бы банально это ни звучало, но фундамент здорового рынка — это предсказуемость. Я часто вспоминаю разговоры с коллегами, которые пытаются масштабировать бизнес в новые регионы. Казалось бы, Градостроительный кодекс един для всей страны, но на практике инвестор, привыкший к прозрачной логике работы, скажем, в Краснодаре, приходит в Ленинградскую область и сталкивается с совершенно иными трактовками тех же самых норм. Разница в подходах порой возникает даже между Петербургом и областью, не говоря уже о более отдаленных территориях. В таких условиях просчитать экономику проекта становится нереально, и девелоперский бизнес превращается в выживание в хаосе правовой неопределенности.
На мой взгляд, государству стоит сфокусироваться на создании единой и стабильной регуляторной среды. Любые изменения правил — будь то нормативы по эскроу-счетам или градостроительные регламенты — должны анонсироваться минимум за год. Особенно это критично для комплексных проектов, которые реализуются по 7–10 лет. Резкие изменения на полпути обесценивают именно те инициативы, которые выгоднее всего поддерживать, ведь они закрывают дефицит инфраструктуры и жилья за счет частных денег. Сейчас у бизнеса фактически отсутствует работающий правовой щит от неправомерных действий исполнительной власти, и проект часто становится бюрократическим квестом с десятью кругами согласований под каждого нового курирующего специалиста.
Льготная ипотека: лечить болезнь, а не симптомы
Я убежден, что возвращаться к массовой раздаче дешевых денег «всем подряд» уже нецелесообразно. Плоская субсидия на старте действительно вытащила отрасль из ковидного провала и запустила рынок, но у нее есть коварный побочный эффект: чем шире и проще льгота, тем сильнее она разгоняет цену квадратного метра, а не реальную доступность жилья. Бюджет не бесконечен, и размывать его на всех в текущей ситуации просто расточительно.
Гораздо эффективнее сделать поддержку адресной, калибруя ее по социальной функции. В приоритете, безусловно, должны оставаться семьи с детьми. Однако здесь нужна более тонкая настройка: чем больше семья, тем ощутимее должна быть помощь. Логично сочетать пониженную ставку с увеличенным лимитом кредита для многодетных, но не за счет ухудшения положения семей с одним ребенком, которых у нас в стране 60%. Для них покупка жилья тоже должна оставаться посильной задачей. Кроме того, я бы выделил в отдельные категории молодых специалистов дефицитных профессий (медиков, педагогов, инженеров), участников СВО и их семьи, а также тех, кто покупает первую недвижимость. Важно, чтобы поддержка учитывала реальную нуждаемость семьи, а не предоставлялась без оглядки на ее доход.
При этом механизм должен одинаково эффективно работать не только для квартир, но и для покупки земельного участка со строительством дома. Сегмент ИЖС необходимо развивать как полноценное направление, внедряя туда механизмы проектного финансирования и эскроу, доступные для небольших подрядчиков. Это повысит прозрачность рынка и позволит семьям получать современное жилье там, где они действительно хотят жить.
Финансирование проектов: как не остановить стройку
В условиях высоких кредитных ставок девелопер оказывается между молотом и наковальней: либо откладывать запуск, либо закладывать бешеные финансовые расходы в цену метра. В итоге предложение сжимается, а цены ползут вверх. На мой взгляд, одной из самых действенных мер могла бы стать временная компенсация части ставки по проектному финансированию, но не для всех подряд, а для проектов высокой степени готовности и строек, обеспеченных реальным спросом. Также критически важно дать рынку 1–2 года на адаптацию при сворачивании программ, чтобы не спровоцировать волну проблемных объектов.
Отдельная история — это инфраструктурное меню. Когда девелопер осваивает территорию с нуля, он вынужден замещать функции муниципалитета, финансируя школы, дороги и инженерные сети по той же коммерческой ставке, что и жилье. Инфраструктурные облигации и бюджетные кредиты должны быть доступны системно, а не выборочно, с синхронизацией разрешительных циклов на социалку и жилые дома. Это стимулирует комплексный подход, а не просто погоню за квадратными метрами.
Какие проекты тянут за собой всю экономику
Стратегическое значение сегодня имеют инициативы, меняющие транспортный каркас целых агломераций. Развитие высокоскоростных магистралей, расширение сети метро, строительство новых развязок и железнодорожных сообщений на Северо-Западе способны дать мощнейший импульс для жилищного строительства. Не менее важна регенерация исторической среды, особенно в центре Петербурга и в малых городах. Сейчас работа с наследием требует таких сложных согласований и затрат, что проекты часто ограничиваются косметическим ремонтом фасадов. Создание специального правового режима позволило бы вернуть историческим кварталам полноценную экономическую и социокультурную жизнь, как это происходит с клубными домами вроде «Трех Граций» на Захарьевской улице.
Я вижу огромный потенциал в поддержке проектов редевелопмента бывших промышленных зон и формата light industrial. Современные технопарки и производственные коворкинги — это продуманные экосистемы для малого и среднего бизнеса, которые доказывают, что промышленная недвижимость может быть высокомаржинальной и эстетичной. Благодаря компактному размещению сокращаются затраты на логистику, снижается нагрузка на экологию и транспортную систему города. Здесь востребованы как льготные инвестиционные кредиты и налоговые послабления для девелоперов, так и особый правовой режим для ускоренного подключения к сетям.
Отдельного внимания заслуживают курортные территории юга России. Инвестиции в инфраструктуру и безопасность таких регионов, как Крым, — это вложения в создание рабочих мест и повышение привлекательности российских курортов для миллионов туристов. Такие проекты обеспечивают долгосрочный экономический эффект далеко за пределами стройки, загружая производителей мебели, инженерного оборудования и отделочных материалов.
Кадровый голод и технологии будущего
Мы подошли к моменту, когда без квалифицированных специалистов не сработает ни одна, даже самая щедрая, программа поддержки. Современное строительство стремительно превращается в высокотехнологичную отрасль, где на стыке IT, экологии и инжиниринга возникают совершенно новые профессии. Нам остро нужны BIM-инженеры с междисциплинарными компетенциями, специалисты по цифровому сервисному обслуживанию зданий, инженеры по устойчивым материалам и дизайнеры интерфейсов для строительных систем.
Одновременно с этим сохраняется острейший дефицит рабочих рук: сварщиков, бетонщиков, каменщиков, отделочников. Решить эту проблему можно только совместными усилиями бизнеса, государства и системы профессионального образования. Наиболее эффективный формат — это государственно поддерживаемые партнерства с практико-ориентированными кафедрами, обязательными стажировками на реальных объектах и совместными лабораториями. На уровне правительства нужно софинансировать учебную инфраструктуру, предоставлять налоговые преференции и стандартизировать компетенции, чтобы выпускники быстро интегрировались в рынок и приносили измеримый эффект в проектах.
В конечном счете, главная задача государства сейчас — не искусственно поддерживать прежние объемы любой ценой, а не допустить остановки жизнеспособных проектов, имеющих долгосрочную экономическую ценность. Отсев слабых игроков банками — это здоровый процесс. А вот для устойчивых компаний нужно создать условия, в которых они смогут планировать развитие на годы вперед, а покупатель — иметь инструменты для приобретения жилья даже при высокой ставке. Без снижения налоговой нагрузки, восстановления покупательской способности населения и доступного ипотечного инструментария любые точечные стимулы, увы, останутся бесполезными.
