Каждый раз, когда лето подходит к концу, я начинаю внимательнее присматриваться к рынку недвижимости. Август — это время, когда вторичка замирает, словно перед глубоким вдохом. Покупатели ещё не вернулись из отпусков, продавцы не торопятся выставлять новые объекты, а риелторы перебирают накопленные заявки. Но уже сейчас видно, что структура предложения меняется: недорогие квартиры уходят буквально за считаные недели, а дорогие и проблемные объекты копятся, ожидая своего покупателя. И это не просто сезонное явление — за ним стоит целый набор причин, которые определят динамику цен уже в сентябре.
Что я вижу на вторичном рынке прямо сейчас
К середине 2026 года рынок вторичного жилья в России заметно перестроился. Если смотреть на цифры, то средняя стоимость квадратного метра по стране с начала года выросла примерно на 3,7% и к июлю достигла 143 тысяч рублей. В Подмосковье медианная цена ещё выше — около 171 тысячи рублей за квадрат. Но я не стала бы делать поспешных выводов о повсеместном подорожании. Скорее, происходит перераспределение предложения: самые доступные варианты сметаются с рынка первыми, а то, что остаётся, автоматически поднимает средний чек. Это не означает, что каждая квартира стала дороже. Просто дешёвых объектов в экспозиции становится всё меньше.
Я часто замечаю, как покупатели, особенно те, кто ищет жильё впервые, путают общий рост цен с реальным удорожанием конкретных объектов. На практике же многое зависит от того, какой именно сегмент мы рассматриваем. Локация, год постройки дома, состояние квартиры — всё это влияет на итоговую цифру гораздо сильнее, чем общие рыночные индексы.
Какие квартиры продолжат дорожать
Если говорить об осени, то я уверена: наибольший интерес сохранится к жилью, которое не требует серьёзных дополнительных вложений. Покупатели устали от бесконечных ремонтов и хотят въехать в готовое пространство. Поэтому в выигрыше окажутся компактные однушки и двушки, особенно в недавно сданных домах. Квартиры с отделкой, удобной планировкой и хорошей транспортной доступностью будут разлетаться быстрее всего.
Отдельно стоит выделить так называемую «новую вторичку». Это жильё в домах, которые ввели в эксплуатацию совсем недавно. По сути, покупатель получает почти новую квартиру, но без ожидания окончания строительства и без необходимости вкладывать крупную сумму в ремонт. Именно такие объекты, на мой взгляд, продолжат умеренно дорожать в сентябре, потому что спрос на них стабильно превышает предложение.
Где продавцам придётся идти на уступки
Совсем другая история — с крупногабаритными квартирами и старым жилым фондом. Здесь я всё чаще вижу, как объекты застревают в продаже на месяцы. Причина проста: сложная планировка, устаревший ремонт и необходимость масштабной реконструкции делают итоговую стоимость покупки значительно выше, чем кажется на первый взгляд. Покупатель вынужден считать не только цену самой квартиры, но и будущие расходы на приведение её в порядок.
Осенью владельцам таких объектов, скорее всего, придётся чаще предлагать скидки. И это не всегда уступка в цене как таковая — иногда продавцы готовы обсуждать условия сделки, брать на себя часть расходов или предлагать рассрочку. Но факт остаётся фактом: за проблемное жильё покупателя нужно привлекать дополнительными стимулами.
Почему дешёвых квартир становится меньше
Мне кажется, этот эффект часто недооценивают. Самые доступные объекты всегда пользовались повышенным спросом, но сейчас ситуация усугубилась. Дешёвого жилья на рынке изначально не так много, а то, что появляется, уходит буквально за несколько дней. В результате покупатель сталкивается с ограниченным выбором, а средняя стоимость оставшихся квартир растёт сама по себе — даже без массового подорожания.
Для Подмосковья это особенно заметно в локациях, где бюджетных предложений традиционно мало. К тому же значительная часть квартир продаётся в рамках альтернативных сделок, когда продавец одновременно покупает другое жильё. Это замедляет процесс и ещё сильнее сужает выбор для тех, кто ищет именно доступный вариант. Кстати, если говорить о благоустройстве загородного жилья, то бюджетный ремонт деревенского санузла может стать хорошим примером того, как небольшие вложения повышают ликвидность объекта.
Что я думаю о ценах с 1 сентября
Большинство экспертов, с которыми я обсуждала этот вопрос, не ждут резкого скачка стоимости в начале осени. Один из сценариев предполагает рост примерно на 1,5–2% в месяц, другие оценки более осторожны — около 0,5–1% в сентябре. До конца года, по разным прогнозам, средняя стоимость вторичного жилья может увеличиться на 3–7%. Но это средние цифры, и они мало что говорят о конкретной квартире.
Я бы советовала ориентироваться не на общие индексы, а на состояние конкретного объекта и его расположение. В одном и том же районе можно найти квартиры, которые будут дорожать с разной скоростью. Всё зависит от того, насколько жильё соответствует запросам покупателей.
Что будет со скидками и торгом
Осенью покупательская активность традиционно растёт, и владельцам наиболее привлекательных квартир будет проще отстаивать заявленную цену. Но торг полностью не исчезнет. На объектах с недостатками — старым ремонтом, неудачной планировкой, большой площадью или изначально завышенной ценой — скидка останется важным инструментом продажи.
Мне нравится формулировка, которую я услышала от одного риелтора: рынок разделяется на две части. В одной покупатели конкурируют за качественные квартиры, в другой — продавцы конкурируют за покупателей. И эта граница осенью станет ещё заметнее.
От чего будет зависеть рынок
Ключевым фактором, как и прежде, останется стоимость кредитов. Если ключевая ставка продолжит снижаться, ипотека станет доступнее, и это поддержит спрос на вторичное жильё. Но при сохранении дорогого кредитования активность покупателей будет ограниченной. Вторичке придётся конкурировать с новостройками, и главным её преимуществом останется возможность сразу въехать в квартиру, а в некоторых случаях — более привлекательная цена по сравнению с сопоставимым новым объектом.
Подводя итог, я бы сказала так: с 1 сентября 2026 года вторичный рынок, скорее всего, оживится, но резкого скачка цен ждать не стоит. Наиболее ликвидные квартиры продолжат умеренно дорожать, а старый фонд и крупногабаритные объекты будут продаваться сложнее. Покупателям стоит сравнивать не только цену, но и будущие расходы на ремонт, состояние дома, планировку и транспортную доступность. Именно эти факторы сильнее всего разделят рынок на востребованное и проблемное жильё.
