Последние пару лет рынок новостроек жил в новой реальности: ипотека стала почти недоступной, а застройщики всё активнее предлагали альтернативу — рассрочку. Схема выглядела привлекательно: небольшой первый взнос, посильные ежемесячные платежи, а дальше — надежда на то, что к моменту сдачи дома ставки упадут и оставшуюся сумму удастся перекрыть кредитом. Сегодня же, когда дома начали достраиваться, а ипотека по-прежнему держится у отметки 19% годовых, эта надежда у части покупателей рассыпается на глазах.
Ставки по ипотеке остаются высокими и не позволяют взять кредит на погашение рассрочки.
Как я вижу масштаб проблемы
Мне как аналитику, который постоянно общается и с риелторами, и с покупателями, становится очевидно: первые «рассрочники» уже столкнулись с реальными сложностями. По данным Центробанка, доля расторгнутых договоров рассрочки по ДДУ пока остаётся в пределах 5%. Но за этой цифрой скрываются конкретные человеческие истории. Выделить, сколько именно договоров расторгли из-за того, что банк не одобрил ипотеку, регулятор не может. Однако на практике именно отказ в кредите становится главным триггером проблем.
Люди заходили в сделки в 2024 году, рассчитывая через год перепродать квартиру с небольшим плюсом или спокойно перейти на ипотеку. Этот расчёт у части покупателей не сработал. Особенно тяжело тем, кто внёс минимальный первый взнос — около 5% от стоимости — и планировал заработать на перепродаже. Например, при цене квартиры 25 миллионов рублей покупатель вносил около 1,2 миллиона и платил по 50 тысяч в месяц. К моменту крупного финального платежа у него по-прежнему нет большей части суммы.
Почему планы рушатся
Главная причина — банки стали жёстче оценивать платёжеспособность заёмщиков. Доля отказов по ипотечным заявкам в отдельные периоды превышала 60%. Даже если человек морально готов платить высокие проценты, его ежемесячный платёж просто не укладывается в семейный бюджет. К тому же быстро продать квартиру, купленную в рассрочку, получается далеко не всегда: в некоторых проектах цена застройщика на 20% и более превышала стоимость сопоставимого предложения на вторичном рынке. Рынок не успел обеспечить тот рост цены, на который рассчитывал инвестор.
Я замечаю, что проблема выходит на рынок в полном масштабе. Сценарий, по которому предполагалось остаток платежа перевести в ипотеку, у части людей сорвался. При этом массовой волны покупателей, которые брали рассрочку исключительно в расчёте на ипотеку под 8-10% к моменту окончания платежей, всё же не было. Чаще рассрочку выбирали люди с достаточно высоким доходом: они планировали закрыть своими деньгами основную часть стоимости квартиры, а лишь остаток перевести в ипотеку. Но и у них финансовый план иногда ломается.
Возврат квартиры застройщику — самый болезненный путь
Самый очевидный на первый взгляд вариант — вернуть квартиру девелоперу и разойтись. На практике это может не сработать. Отказ банка в ипотеке сам по себе не даёт дольщику права расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Стороны могут договориться о расторжении, продлении рассрочки или другой схеме погашения долга, однако всё зависит от условий договора и позиции конкретного застройщика.
Если застройщик соблюдает сроки и условия договора, покупатель не вправе просто отказаться от ДДУ по собственному желанию. Застройщик рассматривает заявление о расторжении по соглашению сторон индивидуально, обычно около 30 дней. Он может отказать либо согласиться, но с удержанием определённой суммы. Потери иногда достигают около 10% стоимости квартиры. Если покупатель внёс 20%, такое условие фактически съест половину уже вложенных денег. При отказе застройщика и последующей просрочке платежей ситуация становится ещё дороже: начисляется неустойка, спор может перейти в суд.
Для девелопера возврат лота создаёт дополнительную работу, хотя квартира на высокой стадии готовности часто быстро возвращается в продажу. В отдельных проектах есть такие предложения: почти готовая квартира после расторжения договора выходит по цене ниже некоторых лотов с гораздо более поздним сроком сдачи. Для покупателя же это риск потерять стоимость бронирования — от 1-2% до 5% по отдельным договорам. Мне известны случаи, когда стороны расходились с небольшим штрафом, а иногда покупатель получал обратно внесённые средства без штрафа. Но заранее рассчитывать именно на такой исход не стоит: всё решают условия конкретного договора.
Переуступка: срочная продажа с большим дисконтом
Второй вариант — переуступка права требования. Покупатель продаёт квартиру, не дожидаясь сдачи дома. При срочной продаже приходится конкурировать с самим застройщиком, который продаёт квартиры иногда со скидками и собственными программами рассрочки. Поэтому собственнику переуступки приходится снижать цену. Дисконт встречается на уровне 10-15%, а в отдельных случаях доходит до 25%.
Даже переуступка иногда требует дополнительных денег. В отдельных проектах для неё покупатель должен сначала оплатить около 30% стоимости квартиры. Если он ранее внёс 10-15%, ему приходится искать ещё несколько миллионов рублей именно в тот момент, когда у него уже возникли проблемы с финансированием. Встречаются квартиры, которые первоначальные покупатели продают около своей цены входа или с минимальным результатом.
Попытка переуступки квартиры — процесс небыстрый и сложный. Не каждый захочет купить квартиру с «обременением». Это опять же ведёт к существенным дисконтам. Покупатели по рассрочке часто смотрят на текущий прайс застройщика и рассчитывают продать объект дороже своей первоначальной цены. На практике срочность меняет экономику сделки. Человек держит цену, пропускает сроки платежей и получает дополнительные расходы. Иногда скидка при переуступке обходится дешевле, чем просрочка, неустойка и последующий спор с застройщиком.
Как это влияет на рынок в целом
Есть вероятность, что расторжения рассрочек повлияют на первичный рынок в целом. Даже если проблемы возникнут у небольшой доли покупателей, при трети продаж через этот инструмент на рынок может выйти заметный объём вынужденных переуступок, конкурирующих ценой. Чем больше таких квартир, тем сильнее они будут давить на цены в конкретных проектах. Для покупателя это шанс приобрести квартиру дешевле предложения застройщика.
Другие варианты для «рассрочников» — договориться с застройщиком о продлении рассрочки или изменении графика платежей. Иногда девелоперы идут навстречу. Можно поискать варианты всё же оформить ипотеку — подать заявку в другой банк, увеличить первый взнос, привлечь созаёмщика. Я всегда советую не опускать руки и рассматривать все возможные комбинации, прежде чем соглашаться на потерю денег.
Рассрочка останется, но с точными расчётами
Сложности с рассрочкой будут нарастать. Ключевая ставка стоит на уровне 14%, банки ставки по ипотеке не снижают, до конца года сильно ничего не изменится, а выплачивать рассрочку нужно здесь и сейчас. Но массовых расторжений договоров с застройщиками тоже не случится: всё-таки россияне заходили на покупку квартир в рассрочку обдуманно, имея в запасе решения, помимо ипотеки — прежнее жильё на реализацию, денежные накопления у родственников, кредит под залог авто.
Ситуацию нельзя переносить на весь рынок. Самые заметные сложности с рассрочкой возникли в крупных проектах с низким первоначальным взносом и длинной рассрочкой. И таких уже стало меньше. Сейчас рассрочку всё чаще выбирают люди, у которых уже есть капитал и понятный источник будущих платежей. Они используют беспроцентный период, чтобы постепенно сократить остаток долга и при необходимости выйти в ипотеку уже с небольшой суммой. Самый рискованный сценарий остаётся прежним: внести 20% сегодня и рассчитывать, что через два года рынок сам создаст удобные условия для оплаты оставшихся 80%.
Для застройщиков рассрочка — это инструмент, который требует аккуратного финансового управления. С одной стороны, она помогает поддерживать продажи в условиях высокой ставки, с другой — при большой доле таких сделок увеличивает нагрузку на финансовую модель проекта: деньги поступают медленнее, снижается скорость наполнения эскроу-счетов, а стоимость проектного финансирования может расти. Поэтому сегодня девелоперы более внимательно подходят к объёму рассрочек в структуре продаж. Сама по себе рассрочка не является проблемой. Это рабочий инструмент, но он требует от покупателя и застройщика реалистичной оценки будущих финансовых возможностей. Рынок постепенно переходит к более сбалансированному использованию рассрочек, где учитываются не только текущие продажи, но и способность сторон выполнить обязательства в будущем.
Я убеждена, что рассрочка останется нужным инструментом. Но она не должна восприниматься как гарантированный способ просто «дождаться дешёвой ипотеки»: размер конечного платежа и источник средств для него необходимо просчитывать ещё при заключении договора.
