Когда смотришь на сводки последних месяцев, складывается ощущение, что строительная отрасль вошла в зону турбулентности, из которой пока не видно простого выхода. Цифры звучат отрезвляюще: количество дел о банкротстве строительных компаний за три месяца подскочило более чем на 30% — с 1089 в июне до 1454 в сентябре. А если сравнивать год к году, рост и вовсе достигает 41%. За этими сухими показателями стоят конкретные предприятия, трудовые коллективы и тысячи незавершенных объектов.
Мне как человеку, который внимательно следит за рынком недвижимости, особенно тревожно наблюдать, как проблемы из статистической плоскости переходят в реальную жизнь городов. Ведь за каждым банкротством — чьи-то невыполненные обязательства, сорванные сроки и нервное ожидание дольщиков. Хотя, справедливости ради, сегодняшняя система проектного финансирования действительно защищает покупателей лучше, чем десятилетие назад.
География кризиса: кто оказался в зоне риска
Основной удар пришелся на региональных девелоперов. В Казани процедуру банкротства прошла «Строительная компания «Ак Барс», в Челябинске — специализированный застройщик «Высота», в Сургуте — «Салаир», в Перми — «Звезда-2013». Список продолжают красноярский КДСК, новосибирский «Авангардстрой» и другие компании, чьи имена еще недавно ассоциировались с активной застройкой.
Региональный срез показывает, что проблемы с вводом жилья распределены неравномерно. Наиболее серьезные задержки зафиксированы в Ивановской области, где средний срок просрочки достигает почти 41 месяца. В Ямало-Ненецком автономном округе этот показатель составляет 28,4 месяца, во Владимирской области — 24 месяца, а в Смоленской — 16,8 месяца. Это не просто цифры, а годы ожидания для семей, которые планировали новоселье.
Министерство строительства признает наличие трудностей. Ведомство фиксирует риски невыполнения планов по вводу жилья в Липецкой, Курской, Орловской, Ульяновской, Томской и Саратовской областях. В этот перечень также попали Санкт-Петербург, Амурская область, Луганская Народная Республика, Запорожская область, Ханты-Мансийский автономный округ, Башкирия и Мордовия. При этом глава ведомства Ирек Файзуллин сохраняет осторожный оптимизм, утверждая, что программа строительства около 100 млн квадратных метров жилья к 2026 году будет выполнена.
Спрос, ставка и себестоимость: тройной удар по застройщикам
Ситуация усугубляется падением покупательской активности. Вице-премьер Марат Хуснуллин озвучил тревожную статистику: ввод жилья уже сократился на 14% по сравнению с прошлым годом. Примечательно, что снижение происходит преимущественно за счет сегмента индивидуального жилищного строительства, тогда как многоквартирный сектор держится относительно стабильно.
Однако именно с продажами квартир в новостройках у девелоперов возникли серьезные затруднения. Около 45% жилья в новых домах не находит покупателей. Это создает замкнутый круг: нет продаж — нет оборотных средств — нет возможности запускать новые проекты. Президент Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко связывает происходящее с существенным снижением инвестиционной активности в экономике, которое достигает 10%. К этому добавляются сокращение бюджетного строительства и падение спроса на жилье.
Когда заказов недостаточно, строительным организациям становится крайне сложно выполнять текущие обязательства: платить налоги и заработную плату, обслуживать кредиты, исполнять контракты без авансирования. Все эти факторы в совокупности и приводят к росту числа банкротств. По мнению Федорченко, без значительного снижения ключевой ставки исправить ситуацию будет практически невозможно. Необходимо также наращивать целевые бюджетные программы по строительству социальных и инфраструктурных объектов в регионах и развивать льготную ипотеку. Если нынешнее падение спроса в 30–50% сохранится, ввод жилья сократится пропорционально.
Взгляд бизнеса: очищение рынка или предвестник коллапса
Управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин предлагает смотреть на ситуацию под другим углом. Да, прирост количества дел о банкротстве есть, но если учитывать их долю от общего количества строительных компаний, положение пока не выглядит критичным. Скорее это напоминает естественную очистку рынка от слабых, недофинансированных игроков, чем коллапс отрасли. Сигнал неприятный, но не слишком тревожный.
При этом высокая ключевая ставка уже существенно снизила активность многих девелоперов по выводу новых проектов, в том числе в Москве. Одновременно растет себестоимость строительства — темпами ускоряющейся инфляции, поэтому для завершения проектов требуются дополнительные средства. Отдельная головная боль — накопленные штрафы за неустойку. По некоторым оценкам, их сумма уже достигла 100 млрд рублей. Эти неустойки могут быть уплачены в следующем году, но давление на компании, не сумевшие завершить проекты в срок, нарастает. Для части застройщиков это может стать последней каплей.
Коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин также считает, что ситуация с банкротствами на рынке первичного жилья пока не критичная. Существенный рост показателя в годовом выражении служит маркером ухудшения социально-экономической конъюнктуры, однако ведущие девелоперы страны сохраняют устойчивость. В процессе банкротства находятся преимущественно небольшие региональные игроки и специализированные застройщики, созданные для реализации определенного проекта.
Любопытно, что даже крупнейший девелопер «Самолет» испытывает серьезные финансовые проблемы, однако благодаря действиям топ-менеджмента угроза банкротства практически миновала. Это показывает, насколько тонка грань между стабильностью и крахом в нынешних экономических условиях.
Защита дольщиков: уроки прошлого усвоены
Важно понимать, что признание арбитражным судом неспособности девелопера погашать задолженность еще не означает появления обманутых дольщиков. Государство сегодня, как правило, принимает решение о завершении возведения проблемных объектов за счет средств Фонда развития территорий. Кроме того, система проектного финансирования, действующая на рынке многоквартирного жилья с 2019 года, надежно защищает интересы клиентов. Средства дольщиков до ввода домов заморожены на эскроу-счетах, поэтому ситуации, когда люди оставались и без квартир, и без денег, ушли в прошлое.
Снижение объемов строительства жилья в России выглядит закономерным. Для восстановления рынка и роста девелоперской активности ключевая ставка должна снизиться хотя бы до 10–11%. В таком случае рыночная ипотека перестанет быть заградительной для большинства клиентов, а потенциальная капитализация от приобретения квартир превысит среднюю доходность по депозитам. Положительная динамика может наблюдаться уже через год, однако в ближайшей перспективе рынок ждет дальнейшая стагнация.
Ошибки девелоперов: расплата за неверные расчеты
Основатель GMK, соучредитель Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA Сергей Разуваев обращает внимание на накопительный эффект ошибок. Ключевая ставка остается высокой, стоимость финансирования строительства растет, что приводит к увеличению себестоимости проектов. Ошибки девелоперов в расчете экономики проектов накапливаются, достигают критической массы и дают о себе знать. Некоторые компании просто не могут выполнить свои обязательства, и это происходит регулярно. Проблемы наблюдаются и у небольших, и у средних компаний, а сложности испытывают даже крупные игроки.
Расширение льготной ипотеки могло бы изменить положение дел, однако ожидать этого в ближайшее время не стоит. Ключевая ставка также, вероятно, не будет быстро снижаться, поэтому возможностей стимулировать спрос у застройщиков сейчас немного. Укрепить позиции на рынке компании могут прежде всего за счет повышения экономической эффективности. Если ставка сохранится на нынешнем уровне, ситуация будет усугубляться, а объем ввода жилья — сокращаться.
Наблюдая за происходящим, я все чаще задаюсь вопросом: почему застройщики продолжают испытывать финансовые трудности, несмотря на высокие цены на жилье, и стоит ли ожидать удешевления квартир? Ответ, судя по всему, кроется в сложном переплетении макроэкономических факторов и структурных проблем самой отрасли. И пока ключевая ставка не начнет снижаться, рассчитывать на кардинальные перемены вряд ли приходится.
