Российский рынок жилой недвижимости вступает в фазу, которую многие предпочитали не замечать. Сворачивание льготных ипотечных программ, почти двукратное падение выдач кредитов и общее ужесточение денежно-кредитной политики обнажили глубинные проблемы строительной отрасли. На протяжении нескольких лет девелоперы существовали в искусственно созданной среде, где спрос поддерживался государственными субсидиями, а реальная экономика проектов мало кого интересовала. Теперь, когда внешняя поддержка ослабевает, становится очевидно: большинство компаний не готовы работать в рыночных условиях.
Особенно показательным выглядит разрыв между стоимостью квартир на этапе строительства и ценами на готовое жильё. Согласно данным аналитического доклада, коэффициент достиг значений 1,55–1,65. Это означает, что квартира в недостроенном доме стоит в полтора раза дороже аналогичной по площади жилплощади в уже сданном здании по соседству. Подобная ситуация выглядит абсурдной с точки зрения здравого смысла, однако у неё есть логичное объяснение.
Застройщики давно научились продавать не квадратные метры, а финансовую схему. В цену первичной квартиры закладываются расходы на субсидирование ипотечной ставки, масштабные рекламные кампании и маркетинговые уловки. Покупатель, оформляя льготный кредит, фактически доплачивает за возможность пользоваться дешёвыми деньгами. Когда же приходит время продавать такую квартиру на вторичном рынке, выясняется, что никакой добавленной стоимости в ней нет — только бетон и отделка. Разница между ценой покупки и последующей продажи может составлять 20–30 процентов, что делает первичное жильё крайне сомнительным вложением.
Инфляционная ловушка строительного сектора
Привычная риторика девелоперов сводится к обвинениям в адрес Центробанка: мол, жёсткая кредитная политика душит отрасль. Однако при более внимательном рассмотрении причинно-следственная связь оказывается обратной. Рынок недвижимости сам провоцирует сохранение высокой ключевой ставки, поскольку его участники активно раскручивают инфляционные ожидания.
Ни одна другая отрасль не ведёт рекламные кампании с таким агрессивным нагнетанием страха. Постоянные заявления о неизбежном подорожании жилья, призывы «успеть купить, пока не поздно» и создание ажиотажа вокруг очередных изменений в ипотечных программах — всё это заставляет людей снимать средства с депозитов и увеличивать потребление. Граждане берут кредиты не только на саму квартиру, но и на первоначальный взнос, ремонт, мебель. Для регулятора, ведущего борьбу с инфляцией, такое поведение рынка становится сигналом к сохранению жёстких мер.
Существует и бюджетное измерение этой проблемы. Ежегодные затраты казны на субсидирование разницы ставок по уже выданным льготным кредитам составляют порядка двух триллионов рублей. Чтобы покрыть этот разрыв, Министерство финансов вынуждено занимать средства через облигации федерального займа под 16–17 процентов годовых. Высокая доходность государственных бумаг, в свою очередь, удерживает дорогие деньги во всей экономике. Получается замкнутый круг: сверхприбыли строительных компаний оплачиваются всем обществом через рост налогового бремени и дорогие кредиты для реального сектора.
Финансовая уязвимость застройщиков
Компании, привыкшие к тепличным условиям предыдущих лет, столкнулись с резким ухудшением финансовых показателей. Снижение рентабельности публичных девелоперов происходит на фоне взрывного роста процентных расходов. Отрасль получила двойной удар: с одной стороны, платёжеспособный спрос сжался из-за заградительных рыночных ставок по ипотеке, с другой — обслуживание проектного финансирования стало значительно дороже для самих строителей.
Многие застройщики уже обращаются в банки за реструктуризацией займов, взятых несколько лет назад под покупку земельных участков в расчёте на дешёвые деньги. Запас прочности, накопленный в благоприятный период, стремительно истощается. Если ключевая ставка не опустится ниже двузначной отметки, в ближайшие два-три года сектор может столкнуться с волной дефолтов и уходом с рынка как средних, так и крупных игроков.
Надежды строителей на скорое возвращение дешёвых кредитов выглядят иллюзорными. Поведение девелоперов напоминает логику валютных ипотечников прошлых кризисов: они убеждены, что регулятор «обязан» смягчить политику ради спасения отрасли. Однако Центробанк ориентируется на доходность долгосрочных государственных облигаций. Пока они приносят 16,5–17 процентов, рыночная ипотека с учётом банковской маржи будет стоить 18–20 процентов. Диапазон 12–15 процентов с учётом внешних факторов может стать новой нормой на годы вперёд.
Деградация продукта и структурные изменения
Побочным эффектом массированной государственной поддержки стала деградация самого продукта. Вместо жилья для семей массово возводились инвестиционные однокомнатные квартиры и микростудии. Доля многокомнатных квартир в структуре предложения резко сократилась. На рынке завис огромный объём неликвидного жилья — комплексы из студий площадью 15–20 квадратных метров, продававшиеся по завышенным ценам, рискуют превратиться в проблемные зоны с неясными перспективами на вторичном рынке.
Отрасль, неспособная существовать без постоянных субсидий, обречена на глубокую трансформацию. Эксперты прогнозируют масштабное огосударствление строительного сектора: обанкротившиеся компании будут переходить под санацию крупных государственных банков или институтов развития. Подобные процессы уже идут — государственные структуры становятся крупнейшими застройщиками страны, и эта тенденция может усилиться. Для государства такой подход к поддержке демографии окажется дешевле, чем бесконечное субсидирование частных компаний.
Властям, вероятно, придётся искать способы перенаправить капитал из инвестиционных, по сути бесполезных квартир в реальный сектор экономики. Логичным шагом фискальных органов мог бы стать прогрессивный налог на совокупную кадастровую стоимость всей недвижимости гражданина. Подобная мера заставила бы распродавать пустующие инвестиционные квартиры, что естественным образом снизило бы цены на вторичном рынке и переложило бы средства в облигации или на фондовый рынок. Эпоха бесконечного дорожания жилья, возможно, действительно подошла к концу, и рынку предстоит пережить болезненный, но необходимый период очищения.
