Федеральная налоговая служба усилила контроль за арендным бизнесом. В зоне риска — цифровой мониторинг транзакций, анализ объявлений на платформах Avito и ЦИАН, показания свидетелей и данные Росреестра. Сегодня мы детально разберем один из самых спорных инструментов налоговой оптимизации: безвозмездное пользование имуществом. На конкретном примере «мать — дочь» рассмотрим, как ошибка может привести к утрате права на патентную систему налогообложения (ПСН), двойному налогу по упрощенной системе (УСН) и доначислению налога на добавленную стоимость (НДС) с рыночной стоимости аренды.
Приветствую вас! Я практикующий аудитор, и на основе своего опыта консультирования могу утверждать, что налоговая инспекция активизировала проверки арендного сектора в последние 3-4 года. Вероятно, сначала внимание уделялось крупным участникам рынка, поэтому мелкие арендодатели еще не столкнулись с серьезным давлением. Тем не менее, рекомендую заранее проанализировать свои риски, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Руководство ФНС открыто заявляет о планах. В ноябре 2025 года глава службы Даниил Егоров в интервью деловому изданию рассказал о стратегии «обеления» рынка аренды жилья. Меры включают:
- скрупулезный анализ объявлений на Avito, ЦИАН и аналогичных сервисах (проведена оценка объемов рынка и недополученных бюджетом средств);
- потенциальное введение налоговых вычетов для арендаторов, стимулирующее их требовать официальные договоры и чеки (это должно мотивировать жильцов «сигнализировать» о нелегальной аренде).
Параллельно внедряется тотальный цифровой контроль: автоматический анализ банковских переводов, сверка с Росреестром, отслеживание объявлений, а также учет показаний арендаторов и жалоб соседей. Наличие письменного договора теперь необязательно — для доначислений достаточно косвенных доказательств.
Мои коллеги подтверждают рост активности в этом направлении. Согласно данным РБК за октябрь 2025 года со ссылкой на Дом.РФ, объем рынка аренды с 2023 по 2025 год вырос почти на 10% — до 251 млн кв. метров, однако доля теневого сектора остается на уровне 95%. В Госдуме называют цифру 90% (зампред комитета по экономической политике Артем Кирьянов), а фонд «Институт экономики города» оценивает тень в 80–90%. Таким образом, «обеление» — это не слухи, а просчитанная государственная стратегия.
В этой статье я хочу подробно остановиться на налоговых последствиях безвозмездного пользования чужим имуществом. Как вы знаете из предыдущих материалов, если индивидуальный предприниматель на УСН получает имущество в безвозмездное пользование, у него возникает внереализационный доход, равный рыночной стоимости аналогичной аренды.
Пример из практики: мать и дочь
Рассмотрим ситуацию: ИП (мать) применяет УСН 6% «доходы» и уплачивает НДС по ставке 5%; ИП (дочь) работает на патенте (ПСН). Мать передает дочери недвижимость по договору безвозмездного пользования, а дочь, в свою очередь, сдает этот объект в аренду третьим лицам по доверенности.
Важно уточнить: основной вид деятельности матери — розничная торговля. Если бы это было не так, помимо доначислений за безвозмездное пользование, возникли бы риски, связанные с дроблением бизнеса. Однако сегодня мы сосредоточимся именно на налоговых последствиях данной сделки.
1. Утрата права на ПСН для дочери
Главная проблема в том, что ИП не может применять патентную систему при сдаче в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (ссуды). Почему? По договору ссуды (ст. 689 ГК РФ) ссудодатель передает вещь в безвозмездное временное пользование. К такому договору применяются правила аренды, за исключением некоторых пунктов. Прямого запрета на последующую сдачу в аренду с согласия ссудодателя нет, что подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 29.01.2009 № 2128/08).
Однако формулировка Налогового кодекса (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ) четко указывает, что ПСН разрешена только для собственных или арендованных помещений. О безвозмездном пользовании в законе нет ни слова. Патент выдается на конкретные объекты, указанные в заявлении (Приказ ФНС № КЧ-7-3/881@). Если объект в патенте не прописан, то ПСН по нему не применяется, что разъяснено в Письме Минфина № 03-11-11/28178.
Минфин прямо подтверждает: ПСН в отношении нежилых помещений, полученных по договору безвозмездного пользования, не предусмотрена (Письмо № 03-11-11/106970). Вывод: дочь теряет право на патент по этим объектам и должна перейти на другой режим, чаще всего на УСН, при условии своевременной подачи уведомления и соблюдения лимитов.
Важный нюанс: Отсутствие подписанного договора безвозмездного пользования, например, если имущество используется по доверенности, проблему не решает. Для налоговой суть сделки остается неизменной, и она будет квалифицирована как безвозмездное пользование.
2. Обязанность матери по уплате НДС
Передача имущества в безвозмездное пользование признается реализацией услуг (абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ) и облагается НДС, независимо от типа имущества — оборудование, нежилое помещение и т.д. То есть, не получая денег за аренду, мать обязана начислить НДС с рыночной стоимости этой аренды. Налоговая база определяется по правилам ст. 105.3 и п. 2 ст. 154 НК РФ. Она рассчитывается на последний день каждого налогового периода (квартала).
Рыночную стоимость необходимо обосновать: можно использовать бухгалтерскую справку на основе анализа объявлений из открытых источников или заказать отчет у независимого оценщика. Многочисленные письма Минфина и судебная практика подтверждают этот подход.
3. Двойное налогообложение по УСН для дочери
Дочь оказывается в ситуации, когда платит налог дважды:
- Она включает во внереализационный доход рыночную стоимость полученного права пользования (п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
- Она платит УСН с фактической арендной платы, получаемой от субарендаторов.
Рыночную цену можно подтвердить теми же способами — объявлениями или отчетом оценщика. Доход отражается ежемесячно или ежеквартально.
4. Риски по коммунальным платежам для матери
Если дочь оплачивает коммунальные услуги за мать, у последней может возникнуть облагаемый доход. Согласно ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания имущества. Если это бремя перекладывается на ссудополучателя, у собственника возникает материальная выгода, облагаемая налогом. Этот риск особенно актуален для физических лиц, не имеющих статуса ИП.
Итоговые риски: Безвозмездное пользование — лишь на первый взгляд удобный инструмент. На практике он создает избыточную налоговую нагрузку. Сдача в аренду по заниженной цене также проблему не решает, так как мать и дочь признаются взаимозависимыми лицами (ст. 105.1 НК РФ), и любые сделки между ними должны соответствовать рыночным ценам для целей налогообложения.
Перед использованием таких схем рекомендую тщательно проанализировать свою ситуацию. Например, для тех, кто интересуется законными способами оптимизации налогов в смежных областях, может быть полезен классический пошаговый рецепт утки по-пекински с хрустящей корочкой — шутка, конечно, хотя грамотный разбор ситуации помогает увидеть риски и выстроить безопасную схему, чтобы спать спокойно.
Типичных ошибок в аренде еще много — как у физических лиц, так и у компаний. Мы обязательно продолжим их разбирать.
