Многие удивятся, но призыва «Срочно купите недвижимость!» вы сейчас не увидите. Я, как риэлтор с многолетним опытом, знаю о недвижимости практически всё, и иногда сам вкладываю деньги в квадратные метры и сотки, но рекомендовать это всем и всегда сегодня было бы недальновидно. Хотя большинство людей, когда речь заходит о крупных суммах, инстинктивно думают именно о покупке жилья или земли.
Если не в недвижимость, то куда же тогда направлять капитал? И почему? Давайте разберёмся по порядку.
Для начала я объясню, почему честный и опытный риэлтор скажет вам о недвижимости именно то, что скажу я, а не что-то другое. Есть притча о четырёх школьных друзьях. Один из них старался как можно реже пользоваться метро, потому что сам его строил; второй никогда не покупал колбасу, зная, из чего её делают; третий избегал полётов на самолётах, так как работал в аэропорту в системе технического обслуживания. Роль четвёртого друга в этой истории несколько раз исполнял я сам. Мораль проста: знание того, как всё устроено на самом деле, заставляет относиться к некоторым вещам с гораздо большей осторожностью. Риэлторы, покупая недвижимость, прекрасно понимают, что они делают, а остальные действуют в меру своей осведомлённости, которая часто оставляет желать лучшего.
Недвижимость — это не то чтобы плохой актив. Он весьма специфический. В общем случае его особенности таковы.
Особенности недвижимости как актива
1. Недвижимость растёт в цене выше инфляции или хотя бы вровень с ней только при устойчивом экономическом росте и повышении общего благосостояния населения. Конечно, для разных локаций и типов объектов есть своя специфика, но в целом это так, и я подтверждаю это личным наблюдением, работая на рынке недвижимости с конца прошлого века.
2. Недвижимость — не самый ликвидный объект. Её не всегда можно быстро конвертировать в деньги без потерь. Для этого нужно время, иногда довольно значительное.
3. Недвижимость — это не совсем ваша личная собственность, которой вы можете распоряжаться как угодно. Ваше право владения устанавливается и регулируется не вами, а государством. Вы не можете продать или обменять недвижимость, переустроить её или сменить назначение без одобрения. В экстренных случаях её могут даже конфисковать без компенсации или снести.
4. У недвижимости относительно высокая стоимость владения. Вы платите налоги, коммунальные платежи, отчисления на капитальный ремонт, тратите деньги на поверку и замену счётчиков и тому подобное.
Также важно чувствовать момент. Ценность права владения недвижимостью растёт, если в мире и экономике всё хорошо, а перспективы понятны и оптимистичны. Если же ситуация нестабильна, эта ценность может упасть до нуля. В истории были случаи, когда владельцы доходных домов оставались с одной комнатой в коммунальной квартире.
Это не значит, что в недвижимость не следует вкладывать деньги. Если такие вложения повышают качество вашей жизни, смысл в этом, конечно, есть. Мы живём здесь и сейчас. Впереди нас ждёт неопределённость с не очень приятными чертами, но это пока не повод уходить в леса с аскетичным рюкзаком. Такого полного ужаса может и не случиться.
А что же будет? Не думайте, что я отвечу на этот вопрос подробно и с точными датами. Риэлторы — не экстрасенсы. Мы ориентируемся на реальные тенденции и прогнозы серьёзных людей, а также на действия наших клиентов. В СМИ их называют «источниками», но даже они не всегда всё понимают правильно.
Поэтому не буду утомлять вас теориями и мнениями, отмечу основное, что уже ни у кого не вызывает сомнений. Идёт перестройка финансовой системы и мировой экономики. Это очередная трансформация, после которой мы все будем жить немного по-другому. Заниматься предсказаниями бессмысленно, просто рассмотрим тенденции, которые видны невооружённым глазом.
Три ключевые тенденции
Первая и, наверное, основополагающая — ограничение финансовой свободы физических лиц и изъятие денег у населения. Деньги — это, по сути, обязательства государств, что их держатель может получить на них соответствующий объём товаров и услуг. Государствам нужно сокращать свои обязательства, а финансовой системе — демонтировать старую модель, чтобы запустить новую. Это невозможно без изъятия ликвидности из старой системы.
Ликвидность будут убирать через различные механизмы, которые представляют собой фильтры активов. Например, комплаенс. Кто имел дело с банками Евросоюза, знает, что пройти его становится всё сложнее, особенно выходцам из наших краёв. Требуется собрать столько документов о происхождении денег, что для многих это уже нереально. Таким образом, из финансовой системы, например, евро, исключаются значительные средства.
Рестрикция идёт через инфляцию, биржевые механизмы и различные схемы. Это не особенность какой-то одной зоны, а общемировая тенденция.
Вторая тенденция — разделение мира на зоны. В этом случае активы субъектов одной юрисдикции исключаются из мирового финансового оборота. Например, если вы гражданин РФ и хотите пустить в оборот несколько миллионов евро, Евросоюз для вас уже фактически закрыт. Хотя лазейки ещё есть, но они ведут в ловушки.
Соответственно, физическое перемещение между зонами будет затруднено. Технический прогресс ведёт как к свободе, так и к закрепощению. До Первой мировой войны вы могли поднять парус и свободно путешествовать с оружием и без паспорта. Позже ввели паспорта и визы, а теперь будьте готовы к тому, что свобода передвижения будет сильно ограничена. Элементы «цифрового концлагеря» вводятся именно для этого.
И третья тенденция — усиление контроля за населением внутри зон. Контроль будет различаться по строгости и степени уважения к личности. Будут отдельные люди и группы, для кого границы окажутся более открытыми, но для масс мир географически уменьшится до некой территории, выехать из которой будет непросто.
Исходя из этих тенденций, я и буду строить свои рекомендации.
Как спасти нажитое?
Во-первых, нужно уменьшить количество фильтров, через которые будут проходить ваши активы. Или иметь возможность проводить через них свои средства: иметь соответствующие документы о происхождении, знание системы фильтров, а в наших краях часто помогает и личный административный ресурс.
Во-вторых, если вы вкладываетесь в международные активы, это хорошо для диверсификации, но вы должны быть уверены, что сможете получить к ним доступ. Например, недвижимость в Латвии или Финляндии, если вы находитесь в Москве, может стать недоступной. То же самое касается счетов в иностранных банках и криптовалют. Интернет тоже ограничивается, разбивается на суверенные зоны, и доступ к криптовалютам в перспективе останется только у тех, кто сможет оперировать ими независимо от юрисдикции. Если такой интернет вообще сохранится, внутри юрисдикций криптоактивы будут так же зависимы от государства, как сегодня безналичные деньги.
Да, если всемирная сеть распадётся, возникнут альтернативные сети, независимые от провайдеров, но это произойдёт не сразу и не везде одновременно.
А что плохого в безналичных деньгах? Ничего, особенно когда банки дают высокий процент по вкладам. Но бывают плохие времена, когда банки не смогут отдать вам деньги в полном объёме и по первому требованию.
Хорошо, а если это наличные, да ещё и доллары нового образца? Дизайн долларов меняется, и старые купюры быстро становятся неходовыми. Казначейство США завершило интеграцию системы цифрового отслеживания серийных номеров, что позволяет выключать ликвидность купюр, если они засветились в подозрительных операциях или недружественных юрисдикциях.
Чтобы понять, в чём хранить средства, нужно учесть риски, связанные с введением военного положения во многих частях мира. «Закон подлости» делает виртуальные и денежные активы ещё более рискованными. Чтобы сохранить деньги, нужно понимать, какие валюты или криптовалюты будут сохранять ценность и смогут отстроиться от юрисдикций, вовлечённых в конфликты.
Тут мы приходим к банальным вещам, о которых многие не думают. Чтобы сохранить актив, нужно сохранить над ним контроль. Ни деньги, ни регистрируемые третьим лицом активы мы полностью контролировать не можем.
На первый план выходят ваши личные возможности: профессиональные, коммуникационные, связи, способность адекватно реагировать на происходящее. Вложения в эти личные свойства наиболее надёжны, так как они неотчуждаемы, полностью контролируемы и сами по себе являются источником дохода.
Второе, во что стоит вкладывать, — это то, в чём вы разбираетесь. Если разбираетесь в автомобилях, вкладывайте в них; если в антиквариате, живописи или марках — вкладывайте в это. Если не разбираетесь ни в чём, вкладывайте в себя и своё умение разбираться.
Про золото
Рост цен на золото в последние годы существенно превысил рост стоимости квадратных метров. Кто-то подсчитал, что количество долларов, выпущенных после отмены золотого стандарта, росло настолько быстрее количества золота, что унция стоила бы около 30 000 долларов (сейчас она около 4600). Но покупка золота имеет смысл, если ваша цель — сохранить капитал надолго. Золото не приносит прибыли, и его нужно где-то хранить, желательно в физическом виде. В нашем агентстве появилась услуга обмена недвижимости на золото, и она востребована. Вы можете в одном офисе оформить сделку, получить слитки или монеты с сертификатом.
В золоте и других драгметаллах тоже нужно разбираться. Покупка ювелирных изделий «с рук» требует опыта и прибора для проверки чистоты металла. Самый безопасный вариант — покупка в банке, где вы получите документ и сертификат. Да, это дороже, но надёжность стоит того.
Ещё можно вложиться в нескоропортящийся товар: инструменты, оборудование, снаряжение. Но и тут нужны знания. Технологии совершенствуются, и то, что сегодня считается верхом совершенства, завтра устареет.
Есть такой нематериальный актив, как личная репутация. Риэлторы знают, что это такое, поскольку новые клиенты приходят именно благодаря репутации. Это работает во многих сферах. Сначала вы делаете себе имя, потом имя работает на вас. В постиндустриальной реальности многие вещи будут определяться такими активами. Социальный рейтинг — это формализованная система репутационных оценок.
А как же акции и фондовый рынок? В этом тоже нужно разбираться, но этого часто мало. Для человека без инсайдерской информации (реальных каналов, построенных на связях) это лотерея. Многие экономисты сходятся на том, что рынки пройдут через серьёзный обвал. Если у вас есть реальный инсайдерский канал, возможность получить прибыль есть, но только если источник не использует вашу репутацию в своих целях.
Теперь вернёмся к недвижимости. Есть вероятность, что не всякая недвижимость пройдёт через будущие фильтры активов. Отчёт о происхождении средств за последние три года могут потребовать. Могут повысить налог на вторую или третью квартиру. Но в целом, вложения в недвижимость (если это не аэропорт или завод) — относительно нормальный способ провести активы через фильтр.
Есть юрисдикции, где ваш актив будет надёжно скрыт от нежелательного внимания. Есть недвижимость, которая будет дорожать, и та, что будет дешеветь. Принимать решения в такой ситуации непросто, но вы всегда можете проконсультироваться у меня и моих коллег.
Теперь к выводам. Они многих разочаруют, но каждому следует ответить на этот вопрос исходя из своих обстоятельств. Универсального рецепта нет. Недвижимость — хороший, но не самый надёжный актив. Сохранность вкладов, криптовалют и акций зависит от вашей способности пропустить их через фильтры и контролировать. Активы, в которых вы разбираетесь и которые не зависят от политических и экономических обстоятельств, лучше, потому что в трудные времена на первый план выходит не потеря стоимости, а возможность контроля.
Сейчас хорошая стратегия — не надеяться, что завтра наступят хорошие времена, а быть готовым к плохому сценарию.
В общем, текст снова получился во многом о недвижимости и её месте среди активов. Но что получилось, то получилось. Всем удачи!
