Знаете, я последнее время внимательно слежу за рынком недвижимости, и могу сказать, что ситуация на вторичке сейчас напоминает качели – вроде бы и движется, но без резких рывков. Давайте разберемся, что же на самом деле происходит с ценами и спросом, а заодно заглянем в ближайшее будущее – на 1 июня.
Что творится на рынке к середине мая 2026?
Если брать Москву, то картина следующая: на вторичном рынке выставлено почти 114 тысяч объектов. Из них основная масса – около 104 тысяч – сосредоточена в старых границах столицы, и еще 9 тысяч – в Новой Москве. Цифры эти не статичны: за год количество лотов в старых границах подросло на 5,7%, а в ТиНАО – на 7,2%. Вроде бы прирост есть, но специалисты говорят, что это обычная динамика для последних лет, в основном за счет того, что собственники продают квартиры в недавно сданных новостройках.
А теперь о ценах. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке старой Москвы – 291,3 тысячи рублей. За год она поднялась на 2,4%. В Новой Москве метр стоит дешевле – 212,8 тысячи, но и рост там примерно такой же – 2,7%. Казалось бы, рост есть, но он весьма скромный. Почему? Потому что нет того самого ажиотажного спроса, который мог бы разогнать цены. И одновременно с этим нет предпосылок для их снижения – дефицита предложения как такового не наблюдается, но и избытка тоже.
Интересный момент – ипотека. Доля ипотечных покупок в первом квартале этого года составила от 20 до 26%. Кажется, что это много, но год назад она была и вовсе около 10%. Однако, как отмечают риелторы, люди сейчас берут ипотеку очень осторожно. Максимум, на что они готовы – это небольшая доплата в 1-3 миллиона рублей, а не полная стоимость квартиры в кредит. Все упирается в ставки: когда они выше 10-12%, покупатель просто теряет интерес. Пока ключевая ставка не снизится кардинально, мы не увидим взрывного роста спроса.
Но есть и другой тренд: часть покупателей, которым не светит семейная ипотека на новостройки из-за ужесточения условий, перетекает на вторичку. Это касается не только Москвы, но и всех крупных городов. Получается, что спрос немного перераспределяется, но не создает ажиотажа.
Чего ждать с 1 июня: прогнозы и сценарии
Все ждали снижения ключевой ставки, но регулятор действует очень плавно. Даже когда ставку понижают, ипотечные ставки остаются на заградительно высоком уровне. Так что чуда не произошло. Но это не значит, что рынок замер. Наоборот, я вижу активность в определенных сегментах.
Сейчас повышенным спросом пользуется так называемая «свежая вторичка» – это квартиры в домах, которые сданы недавно, с ремонтом от застройщика или предчистовой отделкой. Покупатели хотят получить готовое жилье без головной боли с ремонтом. Особенно популярны небольшие квартиры: классические однокомнатные и евродвушки. В Москве средняя цена такой квартиры на вторичке – около 20 миллионов рублей. И именно в этом сегменте, по прогнозам, будет наибольший прирост цен – до 4-5% в месяц.
Дальше все будет зависеть от трех факторов. Первый и самый важный – это действия регулятора по ключевой ставке. Второй – объем и структура предложения: если на рынок выйдет много новых лотов, цены могут стабилизироваться. Третий – гибкость продавцов. Интересная статистика: в первом квартале 2026 года 44,2% продавцов вторичного жилья в городах-миллионниках снижали цены в объявлениях, чтобы найти покупателя. Средний размер скидки составил 4,1%. Если этот тренд сохранится, он будет сдерживать медианные показатели рынка, но при этом привлечет тех, кто ищет выгодную сделку.
Большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшие месяцы стоимость квадратного метра будет расти умеренно – на 1-2% в месяц. В некоторых городах возможна даже кратковременная стагнация. Но есть и более смелые прогнозы. Некоторые аналитики считают, что до конца года цены на вторичном рынке могут вырасти на 20-22%.
Почему такой оптимистичный для продавцов прогноз? Во-первых, спрос на вторичку действительно растет. В апреле 2026 года было зарегистрировано на 10% больше договоров купли-продажи между физлицами, чем в марте. Для сравнения: 137 тысяч против 125 тысяч. Во-вторых, ипотечные ставки на первичном рынке остаются высокими, так что люди все чаще выбирают готовое жилье. В-третьих, арендные ставки выросли настолько, что ежемесячный платеж по ипотеке на вторичку стал сопоставим с арендой. А это прямой стимул для покупки: зачем платить за аренду, если можно платить ту же сумму за свою квартиру?
Лично я думаю, что рынок вторичной недвижимости сейчас находится в фазе активного восстановления. Он перестал быть запасным игроком на фоне перегретых новостроек с господдержкой. Покупатели голосуют рублем за ликвидность, готовность к проживанию и понятные условия сделки. Если вы присматриваетесь к покупке, имейте в виду: торг уместен, но хозяева уже не так сговорчивы, как раньше. Им есть куда ждать, а спрос только растет.
