Наблюдая за тем, что происходило со складской недвижимостью в последний год, я не могу отделаться от ощущения, что мы стали свидетелями настоящего тектонического сдвига. Еще недавно все говорили о тотальном дефиците, о том, что свободных метров днем с огнем не сыскать, а арендные ставки только и делали, что ползли вверх. Сегодня реальность выглядит с точностью до наоборот, и это, пожалуй, один из самых показательных разворотов рынка за всю его историю. Мне хочется разложить эту ситуацию по полочкам, опираясь на цифры и собственные наблюдения, чтобы понять, как мы оказались в точке, где предложение наконец-то обогнало спрос, да еще и с большим отрывом.
Начну с самого яркого и, пожалуй, самого неожиданного факта. Совокупный объем качественных складов в стране достиг колоссальной величины в 75,1 миллиона квадратных метров. Это не просто очередная статистическая сводка, это новый исторический рекорд, который зафиксировал переломный момент. Прирост за год оказался просто невероятным: 8,7 миллиона «квадратов» ввели в эксплуатацию. Если сравнивать с предыдущим периодом, то скачок составил 56 процентов. Никогда раньше девелоперы не сдавали столько площадей единовременно. Однако параллельно с этим строительным бумом я заметила и другую, куда менее радужную для владельцев зданий тенденцию — желающих занять все эти гигантские корпуса стало заметно меньше. Общий объем сделок по аренде и покупке сократился на 8 процентов, остановившись на отметке в 5,5 миллиона квадратных метров. Элементарная математика подсказывает: на рынке образовался колоссальный навес из незанятых площадей объемом почти в 3,2 миллиона «квадратов». И этот профицит, судя по всему, станет нашим спутником на довольно длительный срок.
Московский парадокс: строим впрок, когда клиент берет паузу
Если смотреть на столичный регион, то здесь ирония судьбы проявляется особенно остро. Московская агломерация всегда была локомотивом спроса, но теперь она превратилась в эпицентр затоваривания. Судите сами: общий фонд складов здесь вырос до 37,1 миллиона квадратных метров. За год строители выдали на-гора 3,1 миллиона метров, что на 65 процентов превышает показатели годичной давности. Меня в этой ситуации особенно поражает смелость, с которой закладывались новые объекты. Целых 62 процента из введенного объема — это так называемые спекулятивные склады, которые начинали возводить, не имея на руках подписанного договора с будущим резидентом. Это напоминает игру в рулетку с очень высокими ставками.
Пока девелоперы ставили рекорды, потенциальные клиенты, напротив, умерили аппетиты. Спрос в Москве и области просел сразу на 18 процентов, до 2,4 миллиона квадратных метров. Я смотрю на прогнозы на текущий год, и они не добавляют оптимизма собственникам зданий: ожидается дальнейшее сжатие до уровня не более 2,1 миллиона метров. Кажется, бизнес взял паузу, переваривая последствия бурного роста предыдущих лет и оценивая новые экономические реалии. Раньше склады разлетались как горячие пирожки, а теперь арендаторы могут позволить себе долго и вдумчиво выбирать, торговаться и диктовать условия.
Демпинг ставок и рост пустоты: как меняется баланс сил
Самым красноречивым индикатором перемен стала вакантность. Я помню времена, когда найти свободный блок в хорошем комплексе было настоящей проблемой — доля пустующих площадей колебалась в районе статистической погрешности в 1,5 процента. К концу 2025 года картина кардинально изменилась: показатель подскочил до 6 процентов, а в этом году, по всем прикидкам, он может достигнуть 7,5 процента. Чтобы понять масштаб бедствия, достаточно взглянуть на объем предложения. Прямо сейчас на рынке экспонируется 2,2 миллиона «квадратов» готовых к въезду складов. А если приплюсовать сюда строящиеся корпуса и те площади, что вот-вот освободятся после переезда текущих арендаторов, то получится гигантская цифра в 3,9 миллиона квадратных метров. Это в 2,3 раза больше, чем было доступно годом ранее.
Закономерным следствием такого давления стало снижение финансовых ожиданий собственников. Если в начале прошлого года за класс А просили по 13 тысяч рублей за метр в год, то к декабрю аппетиты пришлось умерить до 10,5 тысяч. По строящимся объектам ценник и вовсе балансирует на грани рентабельности, составляя около 11,3 тысячи рублей. Я ожидаю, что тренд на понижение сохранится, и к концу года мы увидим ставки в 10 тысяч для готовых блоков и 10,5 тысяч для тех, что еще возводятся. Арендаторы наконец-то выдохнули и перестали хватать все подряд, лишь бы успеть. Теперь они могут позволить себе не просто выбирать, но и требовать более гибких условий, и это, на мой взгляд, справедливый возврат к рыночному равновесию после долгого перекоса в пользу арендодателя.
Портрет современного клиента: от маркетплейсов до дистрибьюторов
Меня всегда интересовало, кто же формирует спрос в такие переломные моменты. Структура сделок в московском регионе выглядит весьма показательно и даже немного тревожно. Львиную долю, 36 процентов, занимают онлайн-операторы, то есть компании из сферы e-commerce. Это те самые гиганты и небольшие игроки, которые обеспечивают нам доставку заказов на следующий день. Их доминирование — палка о двух концах. С одной стороны, они генерируют огромный объем заявок на площади. С другой — их бизнес-модель крайне волатильна. Они могут быстро нарастить присутствие, но в случае оптимизации или смены логистической стратегии так же стремительно освободить занятые метры, оставив владельца здания с пустым ангаром и головной болью. Мне кажется, такая зависимость от сектора электронной коммерции заставляет девелоперов нервничать куда сильнее, чем просто падение ставок.
Остальной спрос распределился между многоканальными ритейлерами (17 процентов), производителями (13 процентов), логистическими компаниями (13 процентов) и дистрибьюторами (10 процентов). Эта диверсификация, хоть и выглядит скромнее на фоне гигантской доли e-com, все же дает надежду на устойчивость рынка. Ведь производственным предприятиям и классическим дистрибьюторам склад нужен не для краткосрочного эксперимента, а как фундаментальная часть бизнеса на годы вперед. Именно на таких клиентов, как мне видится, и стоит делать ставку в долгосрочной перспективе, чтобы сгладить волатильность, которую привносят онлайн-платформы.
Петербург и регионы: волна профицита накрывает всю страну
Санкт-Петербург, как это часто бывает, повторяет столичные тренды, но с чуть меньшим размахом и драматизмом. Общий объем складов в Северной столице достиг 7,2 миллиона квадратных метров. Годовой ввод составил 641 тысячу метров, что стало вторым результатом в истории города. Однако спрос здесь рухнул гораздо драматичнее московского — сразу на 48 процентов, до скромных 272 тысяч квадратных метров. Это просто обвал. В результате вакантность выросла до 3,8 процента, а ставки аренды сползли с 11,5 до 10 тысяч рублей за метр в год. Прогноз на этот год — 9,5 тысячи рублей. Я вижу, что арендаторы в Петербурге заняли выжидательную позицию. Они наблюдают за тем, как цены ползут вниз, и не спешат заключать долгосрочные контракты, справедливо полагая, что завтра условия могут стать еще более выгодными.
Регионы страны идут в том же фарватере. За пределами двух столиц ввели 2 миллиона новых метров, что на 61 процент больше, чем годом ранее. Спрос при этом практически не изменился, составив 1,3 миллиона метров с минимальной просадкой в 4 процента. Пустующие площади копятся повсеместно. В Новосибирске доля свободных складов достигла уже 12,4 процента — это почти критический уровень. В Екатеринбурге показатель составляет 7,4 процента, в Казани — 7,5, а в Нижнем Новгороде — 8,8. Ставки аренды в зависимости от города просели в диапазоне от 5 до 17 процентов. Это говорит о том, что профицит — не локальная московская история, а общероссийский феномен.
Инвестиционный парадокс: почему деньги продолжают заходить в сектор
Несмотря на явное охлаждение рынка аренды, инвесторы не спешат покидать этот сегмент, и это кажется мне удивительным парадоксом. Общий объем вложений в недвижимость страны составил 973 миллиарда рублей, и почти четверть этой суммы — 246 миллиардов — пришлась именно на складской сектор. Характер сделок показывает, что рынок становится все более профессиональным и институциональным. Около 80 процентов транзакций носили инвестиционный характер, а не были покупками под собственные нужды. Особую роль здесь сыграли закрытые паевые инвестиционные фонды, управляющие компании которых активно скупали объекты на сумму свыше 90 миллиардов рублей. Я полагаю, что эти игроки мыслят вдолгую. Они понимают, что нынешний спад — это циклическая коррекция после периода ажиотажного роста. К тому же, как мы знаем, умение фиксировать промежуточные успехи помогает сохранять спокойствие и стратегическое видение даже в турбулентные времена. Инвесторы, очевидно, рассчитывают, что после стабилизации экономики и адаптации бизнеса к новым условиям качественные складские объекты снова будут востребованы, а текущий вход в рынок по сниженным ценам обеспечит хорошую доходность в будущем.
Подводя итог, я могу сказать, что рынок складов окончательно и бесповоротно перешел из фазы острого дефицита в стадию профицита. Рекордный ввод, падение спроса, рост вакансии и снижение ставок — это новая реальность, к которой придется привыкать всем участникам процесса. В 2026 году давление сохранится: спрос продолжит сжиматься, пустующие площади будут копиться, а арендные платежи снизятся еще на 5–7 процентов. Теперь это рынок арендатора, и, судя по всему, надолго. Девелоперам и собственникам придется проявить чудеса изобретательности в борьбе за клиента, а арендаторы могут наконец-то вздохнуть свободно и диктовать свои условия.
