Весной прошлого года рынок недвижимости столкнулся с серьезным вызовом. Когда я впервые узнала о грядущих поправках в законодательство, честно говоря, испытывала смешанные чувства. С одной стороны, защита личной информации всегда была больной темой, особенно когда речь идет о крупных активах вроде квартир и домов. С другой — профессиональное чутье подсказывало, что механизм, отлаженный годами, может дать сбой. Так и случилось. 1 марта 2023 года стало точкой отсчета новой реальности для всех, кто связан с оборотом недвижимости.
Суть изменений, внесенных Федеральным законом № 266-ФЗ, проста и сложна одновременно. Теперь получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости с указанием фамилии, имени, отчества и даты рождения собственника можно только с его прямого согласия. Раньше эти сведения были практически открытыми, что, безусловно, создавало риски мошенничества, но при этом делало рынок максимально прозрачным. Теперь же государство поставило во главу угла приватность. Однако полностью закрыть информацию было невозможно, и законодатели оставили довольно широкий круг лиц, для которых исключения сохранились. Это и супруги, и совладельцы, и наследники, и представители государственных органов, нотариусы, кадастровые инженеры и даже владельцы смежных участков. Казалось бы, система продумана, но практика быстро выявила болевые точки.
Почему пришлось срочно корректировать закон
Первые месяцы работы показали, что благие намерения обернулись параличом в некоторых сегментах. Особенно остро это ощущалось при сделках с комнатами в коммунальных квартирах. Я прекрасно помню, какой резонанс вызвала эта проблема в профессиональном сообществе. Механизм продажи долевой собственности всегда был деликатным: прежде чем выставить свою комнату на рынок, собственник обязан письменно уведомить соседей, предоставив им преимущественное право выкупа. Но как это сделать, если из-за новых правил ты физически не можешь узнать, кто является владельцем соседней комнаты? Замкнутый круг. Невозможно уведомить человека, чье имя скрыто реестром. Сделки встали, а напряжение между жильцами коммуналок, где и без того непростые отношения, только росло.
Именно эта коллизия заставила законодателей оперативно реагировать. Уже 31 июля 2023 года были приняты поправки в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые разблокировали ситуацию. Теперь собственник комнаты в коммунальной квартире вновь получил законное право запрашивать личные данные владельцев других комнат без их согласия. Это решение вернуло сделкам с комнатами юридическую чистоту и предсказуемость. Мне кажется, это отличный пример того, как теория сталкивается с практикой и как важно быстро исправлять перекосы, чтобы не парализовать гражданский оборот.
Новые категории получателей расширенной выписки
Вместе с решением коммунального вопроса законодатель расширил перечень лиц, имеющих доступ к персональным данным в ЕГРН. И тут появились действительно важные новеллы, которые существенно повлияли на застройщиков и покупателей новостроек. Раньше, если застройщик хотел получить информацию об участниках долевого строительства по конкретному договору, он сталкивался с теми же ограничениями. Теперь же, если застройщик является стороной по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) или договору уступки прав требований, он может легально запрашивать данные о дольщиках. Это упрощает документооборот, подготовку актов приема-передачи и решение спорных ситуаций. Аналогичное право появилось и у самих дольщиков: можно получить сведения о другом участнике сделки по тому же ДДУ. Это особенно актуально, когда один из покупателей переуступает свои права, а второму нужно понимать, с кем он теперь делит обязательства.
Еще один тонкий момент касается земельных участков. Представьте ситуацию: на вашей земле находится чужой объект недвижимости, законно зарегистрированный в ЕГРН. Раньше, чтобы урегулировать вопросы пользования или выкупа, нужно было искать собственника строения окольными путями. Сейчас правообладатель земельного участка имеет полное право запросить данные о владельце здания, сооружения, помещения или машино-места, расположенных на его земле. Это колоссально упрощает жизнь в случаях, когда нужно, например, заключать соглашение о сервитуте или решать судьбу объекта, построенного без согласования. Считаю это очень логичным шагом, восстанавливающим баланс интересов собственников земли и построек на ней.
Все эти корректировки, на мой взгляд, создают более гибкую и справедливую систему. Если изначально закон о защите персональных данных выглядел как неприступная стена, то сейчас он больше напоминает фильтр тонкой очистки. Информация закрыта от посторонних глаз, но остается доступной для тех, у кого есть законный имущественный интерес. Это особенно важно при проверке юридической чистоты объекта перед покупкой. Хотя теперь без нотариуса или прямого участия продавца провести полноценную проверку сложнее, добросовестным участникам рынка бояться нечего. Прозрачность никуда не делась, она просто стала более регулируемой и адресной. Главное — знать свои права и своевременно следить за тем, как меняются правила игры. Если вы планируете покупку участка и только начинаете разбираться во всех тонкостях оформления, рекомендую изучить практическое руководство по действиям после приобретения земли, чтобы избежать ошибок на старте.
В конечном счете, к новому порядку привыкаешь. Да, прозрачность в привычном понимании снизилась, но уровень защищенности личной информации вырос кратно. И это тот самый случай, когда комфорт и безопасность граждан стоят временных неудобств, возникающих у бизнеса. Главное, чтобы механизм доступа для нуждающихся в нем лиц продолжал шлифоваться, не оставляя лазеек для мошенников, но и не создавая препятствий для честных сделок.
