Каждый раз, когда я вижу ценник на квартиру в новостройке, в голове невольно возникает один и тот же вопрос: а сколько из этих денег действительно уходит на строительство? Снаружи всё выглядит просто — есть бетонная коробка, есть рабочие, есть материалы. Но чем глубже я погружаюсь в тему, тем очевиднее становится: между стоимостью дома и ценой квадратного метра лежит целая вселенная расходов, о которой покупатель почти никогда не задумывается.
Мне захотелось разобраться в этом на конкретном примере, без абстрактных рассуждений. В качестве объекта анализа я взяла один из самых масштабных столичных проектов — жилой комплекс «Остров» от девелопера «Донстрой». Он удобен тем, что по нему есть публичные данные: заявленные инвестиции, площадь застройки, актуальные цены и даже реальная выручка за последний год. Это позволяет увидеть всю картину целиком, а не опираться на догадки.
Строительство дома и строительство проекта — две разные вещи
Первое, что важно понять: себестоимость возведения здания и себестоимость девелоперского проекта — это не синонимы. Я долго не могла уложить в голове эту разницу, пока не увидела структуру расходов в одном из отраслевых разборов. Оказалось, что сам дом — лишь верхушка айсберга, причём далеко не самая большая его часть.
Если разложить затраты по долям, картина получается такой. Строительно-монтажные работы занимают примерно 35 процентов от общего бюджета. Земля — около 15 процентов. Проектирование, технические условия и подключение к сетям — ещё порядка 9 процентов. Обязательная социальная инфраструктура, то есть школы, детские сады и поликлиники, тянет на 14 процентов. Банковские проценты по проектному финансированию — ещё 14 процентов. Маркетинг, продажи и комиссии агентам — около 7 процентов. И примерно 6 процентов уходит на дополнительную инфраструктурную нагрузку.
То есть непосредственно сам дом — это действительно лишь треть всех затрат. Всё остальное — то, что делает возможным существование этого дома: земля, коммуникации, социальные объекты, финансирование и продажи. Именно поэтому сравнивать цену квартиры только со стоимостью бетона — в корне неверно.
Масштаб, который сложно представить
Проект «Остров» реализуется в Мнёвниковской пойме на территории около 40 гектаров. Это не просто жилой комплекс, а фактически новый район города. Общая площадь недвижимости составляет 1,5 миллиона квадратных метров, из которых примерно 700 тысяч квадратных метров — жильё. Остальное — коммерческие помещения, социальные объекты, паркинги и другая инфраструктура.
Когда я впервые увидела цифру заявленных инвестиций, мне пришлось перечитать её несколько раз. Донстрой оценивал общий объём вложений в проект на уровне 225,6 миллиарда рублей, и это без учёта налогов. Причём около 20 миллиардов из этой суммы планировалось направить только на дороги, инженерные сети, благоустройство и образовательные объекты. Ещё до того, как речь заходит о прибыли, масштаб вложений уже превышает двести миллиардов рублей.
Если попробовать разделить эту сумму на все 1,5 миллиона квадратных метров будущей недвижимости, получится около 150 тысяч рублей инвестиций на каждый создаваемый метр. Но сравнивать эту цифру с ценой квартиры напрямую нельзя. Ведь среди этих метров — не только жильё, но и школы, детские сады, общественные пространства, дороги и коммерческая недвижимость. К тому же оценка в 225,6 миллиарда была сделана ещё в 2021 году. С тех пор материалы, строительные работы и финансирование существенно подорожали, поэтому итоговый бюджет наверняка окажется выше первоначального.
Динамика цен: от старта до сегодняшнего дня
Теперь о том, что волнует покупателей больше всего, — о ценах. В конце 2021 года, когда проект только набирал обороты, средняя стоимость квадратного метра в «Острове» составляла примерно 466,8 тысячи рублей. За тот год было продано более полутора тысяч квартир. Сегодня, в августе 2026 года, средняя цена предложения выросла до 775 тысяч рублей за квадратный метр. Средняя стоимость квартиры — около 58,6 миллиона рублей.
За пять лет цена метра заметно увеличилась. В отдельных лотах она уже превышает миллион рублей, а самые дорогие крупные квартиры стоят сотни миллионов. Это наглядно показывает, как меняется стоимость продукта по мере развития проекта и роста его готовности.
Реальная выручка: цифры, которые впечатляют
Один из самых интересных моментов в этой истории — публичные данные о продажах. С июня 2025-го по июнь 2026 года в проекте зарегистрировали более 1,1 тысячи договоров долевого участия на общую сумму 63,1 миллиарда рублей. Только за один год. Если разделить эту сумму на количество договоров, средний чек получается около 57 миллионов рублей за квартиру.
Это означает, что один крупный московский жилой комплекс способен генерировать десятки миллиардов рублей продаж ежегодно. Но здесь важно сделать оговорку: 63,1 миллиарда выручки — это не 63,1 миллиарда прибыли. Это деньги, которые проходят через проект, но из которых ещё предстоит оплатить множество обязательств.
Потенциальная выручка всего проекта
Если попробовать смоделировать общий объём выручки, получается любопытная картина. В «Острове» запланировано около 700 тысяч квадратных метров жилья. Если умножить текущую среднюю цену в 775 тысяч рублей за метр на весь этот объём, получится примерно 543 миллиарда рублей. Именно столько теоретически стоил бы весь жилой метраж, если бы каждая квартира продавалась сегодня по текущей цене.
Но это, конечно, не реальная выручка застройщика. Часть квартир была продана ещё в 2021–2022 годах значительно дешевле. Часть будет продаваться позже и, возможно, дороже. Класс отдельных кварталов тоже отличается. Поэтому правильнее строить более осторожную модель.
Допустим, средняя цена продажи за весь цикл составит 600–620 тысяч рублей за квадратный метр. Это условная цифра, но она опирается на динамику: в конце 2021 года метр стоил около 467 тысяч, сейчас — около 775 тысяч. Если предположить, что за весь срок реализации средний проданный метр окажется на уровне 600–620 тысяч, то 700 тысяч квадратных метров жилья могут принести примерно 420–435 миллиардов рублей выручки. И это только жилые площади — коммерческие помещения и паркинги тоже могут продаваться, добавляя к общей сумме.
Теперь сопоставим это с первоначальным инвестиционным бюджетом. Условная выручка от жилья — 420–435 миллиардов рублей. Заявленные инвестиции — 225,6 миллиарда. Арифметическая разница — примерно 195–210 миллиардов. Выглядит так, будто застройщик заработает двести миллиардов. Но именно здесь чаще всего и возникает ошибка.
Почему разница — это не чистая прибыль
Во-первых, инвестиционный бюджет в 225,6 миллиарда был оценкой 2021 года и указывался без налогов. Во-вторых, стройка длится много лет, и за это время растут цены на материалы, зарплаты строителей, стоимость оборудования и банковского финансирования. Расходы на маркетинг и продажи тоже не стоят на месте.
В-третьих, деньги покупателей строящихся домов находятся на счетах эскроу. В актуальных корпусах «Острова» используется именно эта схема. Застройщик финансирует стройку через банк, а средства с эскроу получает только после выполнения предусмотренных условий. То есть даже проданная квартира не означает, что вся сумма сразу оказывается в распоряжении девелопера.
Поэтому разница между будущей выручкой и первоначальными инвестициями — это скорее проектный запас маржи, а не чистая прибыль собственника. Чтобы вычислить реальную прибыль, нужно знать слишком много закрытых данных: фактическую стоимость земли, итоговую стоимость каждого корпуса, процентную ставку проектного финансирования, остатки на счетах эскроу, реальные скидки покупателям, комиссии брокерам, расходы на маркетинг, налоги и многое другое. Точную прибыль от «Острова» Донстрой публично не раскрывает, и корректно вычислить её по открытым данным невозможно.
Что скрывается в цене одной квартиры
Давайте посмотрим на конкретный пример. Квартира площадью 70 квадратных метров при сегодняшней средней цене «Острова» будет стоить около 54 миллионов рублей. Покупатель платит эти деньги, и у него может возникнуть ощущение, что квартира обошлась застройщику в условные 15 миллионов, а остальное — прибыль. Но это не так.
В цене этой квартиры заложена её доля во множестве вещей: земельный участок, конструкция дома, фасад и инженерия, подземный паркинг, двор, дороги, школа и детский сад, подключение коммуникаций, банковские проценты, реклама, отдел продаж, налоги и риск девелопера. И только то, что остаётся после всех этих расходов, становится прибылью. Именно поэтому формула «цена квартиры минус бетон равно прибыль» не работает.
Почему девелопмент всё равно выгоден
Несмотря на все сложности, девелопмент остаётся привлекательным бизнесом. Причина в том, что хороший проект создаёт стоимость. Застройщик приобретает или получает права на территорию, где квадратный метр земли сам по себе ещё не стоит столько, сколько готовая квартира. Затем он создаёт дороги, парк, архитектуру, инфраструктуру, бренд и спрос. И в результате условный квадратный метр себестоимостью несколько сотен тысяч рублей превращается в продукт, который рынок готов покупать по 700 тысяч, миллиону или даже двум миллионам рублей.
В этом и заключается основная функция девелопера. Он зарабатывает не просто на строительстве дома, а на изменении стоимости территории. Это бизнес с огромным оборотом, но одновременно и с огромной потребностью в капитале. Стройка и продажи идут параллельно, а деньги постоянно снова вкладываются в следующие корпуса. Крупный девелопер — это не тот, кто кладёт разницу в карман, а тот, кто управляет многолетним циклом создания нового района.
Главный вывод
На примере «Острова» экономика выглядит примерно так: масштаб проекта — 1,5 миллиона квадратных метров, жильё — около 700 тысяч квадратных метров, первоначально заявленные инвестиции — 225,6 миллиарда рублей, из них около 20 миллиардов — инфраструктура. Выручка только за последние 12 месяцев — 63,1 миллиарда рублей. Текущая средняя цена — около 775 тысяч рублей за квадратный метр. Условный потенциал выручки от жилой части за весь цикл — более 400 миллиардов рублей.
Но говорить, что разница автоматически превращается в прибыль застройщика, неправильно. После земли, строительства, банковских процентов, инфраструктуры, маркетинга, налогов и многолетнего риска чистая прибыль оказывается значительно меньше. Самая правильная формула девелопмента выглядит не как «цена квартиры минус бетон равно прибыль», а как «продажи минус вся стоимость создания нового района равно прибыль девелопера». И между этими двумя формулами — десятки, а в крупных проектах и сотни миллиардов рублей.
